Edition 4/2025

Diese Ausgabe widmet sich vollständig dem Themenkomplex «Immobilien». Die vier Beiträge beleuchten zentrale Brennpunkte, die die Praxis heute prägen. Immobilien bilden ein eigenes Universum im Steuerrecht: Die Themen sind vielschichtig und kantonal geprägt. Zwischen laufender Besteuerung, Grundstückgewinnen, gesellschaftsrechtlichen Strukturen und internationaler Verflechtung zeigt sich, dass selbst vermeintlich klassische Fragestellungen neue Fragen aufwerfen. Die jüngsten Entwicklungen führen eindrücklich vor Augen, wie dynamisch die Immobilienbesteuerung geworden ist.

Les sociétés immobilières sont incitées à transférer autant de bénéfices que possible de la catégorie fiscale des « gains immobiliers » vers celle de l'impôt sur le bénéfice. Au lieu de regrouper l'achat du terrain, le développement du projet immobilier et la commercialisation ultérieure au sein d'une seule et même société, ces fonctions sont réparties entre différentes sociétés d'un même groupe. Le présent article met en évidence les problèmes liés au transfert de bénéfices qui en découlent et propose des pistes de solution.

The Swiss real estate market is becoming an increasingly attractive investment destination for foreign investors. This article provides an overview of the key tax considerations related to cross-border real estate transactions. In addition to a brief overview of current tax issues, the article examines in detail investment in commercial real estate and the question of whether, for property tax purposes, the entity is an operating company or a real estate company, as well as the tax treatment of a sale of shares in a Swiss real estate company under Swiss domestic law and treaty law. 

Cet article compare les conséquences fiscales de la détention directe de biens immobiliers dans le patrimoine privé à celles de la détention indirecte par l'intermédiaire d'une société immobilière. Il expose les principales différences en matière d'imposition courante – tant selon le droit en vigueur que selon le changement de régime prévu à partir de 2028 – ainsi qu'en cas de vente de biens immobiliers, et les illustre à l'aide d'exemples.

Avec la nouvelle publication de l'Info TVA n° 11 de l'AFC intitulée « Procédure de déclaration en février 2025 », le champ d'application de la procédure de déclaration a été redéfini ou précisé, notamment pour les biens immobiliers, grâce à des modifications et des clarifications pratiques. Ces modifications soulignent la nécessité d'examiner en détail les alternatives disponibles pour chaque transaction immobilière afin d'éviter des erreurs irréparables et de minimiser la TVA en tant que facteur de coût.

La notion de « négociant immobilier professionnel » en droit de l'impôt sur les gains immobiliers s'appuie sur la même notion telle qu'elle est définie dans la jurisprudence et la pratique en matière d'impôts sur le revenu. La seule particularité réside dans le fait que, dans le cadre de l'imposition des gains immobiliers, cette notion doit également s'appliquer par analogie aux personnes morales. Les implications fiscales en matière d’impôt sur les gains immobiliers sont inversées : alors que la qualification de négociant entraîne une charge fiscale et sociale considérable dans le cadre de l’impôt sur le revenu, cette même qualification n’accorde que des allègements fiscaux dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers. Il n’est guère surprenant que ce même concept ait évolué dans des directions différentes. Cet article traite des dernières évolutions, de l’ampleur des différences entre ces deux domaines juridiques et de ce qu’une publication consacrée à la pratique peut apporter.