Citation: Lisa Airoldi, Fiscalité des investissements immobiliers : Comparaison patrimoine privé vs société immobilière, in zsis) 4/2025, A15, N [...] (publ.zsis.ch/A15-2025)
Cet article compare les conséquences fiscales de deux formes d'investissement : la détention directe d'un bien immobilier dans le patrimoine privé et la détention indirecte par l'intermédiaire d'une société immobilière. Il met en évidence les différences d'imposition, notamment pendant les phases de détention et de vente, et montre à quel point l'emplacement, la structure et la situation personnelle influencent le rendement net effectif.
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Cet article compare les conséquences fiscales de deux formes d'investissement : la détention directe d'un bien immobilier dans le patrimoine privé et la détention indirecte par l'intermédiaire d'une société immobilière. Il met en évidence les différences d'imposition, notamment pendant les phases de détention et de vente, et montre à quel point l'emplacement, la structure et la situation personnelle influencent le rendement net effectif.
En cas de détention dans le patrimoine privé, ce sont notamment les taux progressifs de l'impôt sur le revenu, la déductibilité des frais d'entretien et la déduction des intérêts passifs qui ont une incidence. Avec le changement de système, la valeur locative devrait disparaître à partir de 2028, tandis que les déductions seront fortement restreintes, en particulier pour les biens immobiliers à usage propre.
Les sociétés immobilières sont généralement soumises à l'impôt sur le bénéfice proportionnel et peuvent faire valoir fiscalement des charges supplémentaires telles que les amortissements justifiés par l'usage commercial, les provisions et les intérêts passifs. Les distributions entraînent en principe une double imposition économique au niveau de la société et au niveau de l'actionnaire. Parallèlement, la société dispose d'une marge de manœuvre considérable entre la thésaurisation et la distribution des bénéfices, ce qui permet d'influencer le moment et l'ampleur de l'imposition au niveau de l'actionnaire.
En cas de vente, des différences marquées apparaissent en fonction de la structure d'investissement. Les particuliers sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers au niveau cantonal et/ou communal, tandis qu'ils réalisent un gain en capital exonéré d'impôt au niveau fédéral. Selon le système cantonal (dualiste ou moniste), le gain immobilier réalisé par les sociétés immobilières est soumis soit à l’impôt sur les gains immobiliers, soit – conformément à l’impôt fédéral direct – à l’impôt ordinaire sur le bénéfice. La cession de participations dans des sociétés immobilières peut également constituer un changement de mains économique et donc déclencher l’assujettissement à l’impôt sur les gains immobiliers.
Cet article montre clairement qu'aucune structure n'est avantageuse de manière générale. Ce sont les circonstances concrètes qui sont déterminantes ; une analyse minutieuse au cas par cas est indispensable pour déterminer la forme d'investissement la plus avantageuse sur le plan fiscal.
En Suisse, l’immobilier constitue une catégorie d’investissement importante. Les investisseurs privés sont régulièrement confrontés à la question de savoir s’il vaut mieux détenir des biens immobiliers directement dans leur patrimoine privé ou indirectement par l’intermédiaire d’une société immobilière. Les conséquences fiscales de ces deux formes d’investissement peuvent varier considérablement, de sorte que, outre l’emplacement, les caractéristiques du bien et le financemen
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