Zitiervorschlag: Lisa Airoldi, Steuern bei Immobilieninvestitionen: Vergleich Privatvermögen vs. Immobiliengesellschaft, in zsis) 4/2025, A15, N [...] (publ.zsis.ch/A15-2025)
Der Beitrag vergleicht die Steuerfolgen zweier Investitionsformen: dem direkten Halten einer Liegenschaft im Privatvermögen und dem indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft. Er zeigt auf, wie unterschiedlich die Besteuerung insbesondere in den Phasen Halten und Verkauf ausfällt und wie stark Standort, Struktur und persönliche Verhältnisse die effektive Nettorendite beeinflussen.
Beim Halten im Privatvermögen wirken sich insbesondere die progressiven Einkommenssteuersätze, die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten und der Schuldzinsenabzug aus.
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Der Beitrag vergleicht die Steuerfolgen zweier Investitionsformen: dem direkten Halten einer Liegenschaft im Privatvermögen und dem indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft. Er zeigt auf, wie unterschiedlich die Besteuerung insbesondere in den Phasen Halten und Verkauf ausfällt und wie stark Standort, Struktur und persönliche Verhältnisse die effektive Nettorendite beeinflussen.
Beim Halten im Privatvermögen wirken sich insbesondere die progressiven Einkommenssteuersätze, die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten und der Schuldzinsenabzug aus. Mit dem Systemwechsel entfällt voraussichtlich ab 2028 der Eigenmietwert, gleichzeitig werden Abzüge stark eingeschränkt – vor allem für selbstgenutzte Liegenschaften.
Immobiliengesellschaften unterliegen der in der Regel proportionalen Gewinnsteuer und können zusätzliche Aufwendungen wie geschäftsmässig begründete Abschreibungen, Rückstellungen und Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Ausschüttungen führen grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Doppelbesteuerung auf Stufe Gesellschaft und auf Stufe Aktionär. Gleichzeitig verfügt die Gesellschaft über einen erheblichen Gestaltungsspielraum zwischen Thesaurierung und Ausschüttung der Gewinne, wodurch Zeitpunkt und Umfang der Besteuerung auf Ebene des Aktionärs beeinflusst werden können.
Beim Verkauf ergeben sich je nach Investitionsstruktur markante Unterschiede. Privatpersonen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer auf Kantons- und/oder Gemeindeebene, während sie auf Bundesebene einen steuerfreien Kapitalgewinn realisieren. Je nach kantonalem System (dualistisch oder monistisch) wird der Grundstückgewinn bei Immobiliengesellschaften entweder der Grundstückgewinnsteuer oder – in Übereinstimmung mit der direkten Bundessteuer – der ordentlichen Gewinnsteuer unterworfen. Auch die Veräusserung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften kann eine wirtschaftliche Handänderung darstellen und somit die Grundstückgewinnsteuerpflicht auslösen.
Der Beitrag macht deutlich, dass keine Struktur pauschal vorteilhaft ist. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände; eine sorgfältige Analyse im Einzelfall ist unerlässlich, um die steuerlich optimale Investitionsform zu bestimmen.
1. Einleitung
Immobilien stellen in der Schweiz eine bedeutende Anlagekategorie dar. Für private Investoren stellt sich regelmässig die Frage, ob Liegenschaften direkt im Privatvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft gehalten werden sollen. Die Steuerfolgen dieser beiden Investitionsformen können erheblich variieren, sodass neben Lage, Objektmerkmalen und Finanzierung auch die gewählte Struktur die tatsächliche Nettorendite massgeblich beeinflusst.
