Edition 4/2025

Bei Immobiliengesellschaften besteht der Anreiz, möglichst viel Gewinn vom Steuerobjekt «Grundstückgewinn» weg in die Sphäre der Gewinnsteuer zu verschieben. Anstatt den Kauf des Grundstücks, die Entwicklung der Überbauung und die anschliessende Vermarktung über eine einzelne Gesellschaft abzuwickeln, werden die Funktionen auf verschiedene Gesellschaften einer Unternehmensgruppe aufgeteilt. Der vorliegende Aufsatz zeigt die damit verbundenen Probleme der Gewinnverschiebung und mögliche Lösungsansätze auf.

Der Schweizer Immobilienmarkt wird für ausländische Investoren zu einem immer interessanteren Anlageziel. Der vorliegende Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen. Neben einem kurzen Überblick über aktuelle Steuerthemen widmet sich der Beitrag eingehend der Investition in Gewerbeimmobilien und der Abgrenzungsfrage, ob grundsteuerlich eine Betriebsgesellschaft oder eine Immobiliengesellschaft vorliegt, sowie der steuerlichen Behandlung eines Verkaufs von Anteilen an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft nach schweizerischem einseitigem Recht und Abkommensrecht.

Der Beitrag vergleicht die Steuerfolgen des direkten Haltens von Liegenschaften im Privatvermögen mit dem indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft. Er erläutert die wesentlichen Unterschiede bei der laufenden Besteuerung – nach geltendem Recht sowie nach dem voraussichtlich ab 2028 eintretenden Systemwechsel – und beim Verkauf von Grundstücken und zeigt diese anhand von Beispielen auf.

Mit der neuen Publikation der ESTV-MWST-Info 11 Meldeverfahren im Februar 2025 wurde der Anwendungsbereich des Meldeverfahrens insbesondere auch für Immobilien durch Praxisänderungen und durch Praxispräzisierungen neu bzw. genauer definiert. Diese Änderungen akzentuieren das Erfordernis, für jede Immobilientransaktion im Detail die zur Verfügung stehenden Alternativen zu prüfen, um irreparable Fehler zu vermeiden und die MWST als Kostenfaktor zu minimieren.

Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler im Grundstückgewinnsteuerrecht stellt auf den gleichen Begriff in Rechtsprechung und Praxis bei den Einkommenssteuern ab. Einzige Besonderheit liegt darin, dass dieser Begriff bei der Grundstückgewinnbesteuerung sinngemäss auch auf juristische Personen angewendet werden muss. Die fiskalischen Vorzeichen bei der Grundstückgewinnsteuer sind umgekehrt: Während eine Händlerqualifikation bei der Einkommensbesteuerung zu einer massiven Steuer- und Sozialversicherungsabgabenlast führt, gewährt dieselbe Qualifikation bei der Grundstückgewinnbesteuerung einzig Steuererleichterungen. Wenig überraschend, dass ein und derselbe Begriff sich in unterschiedliche Richtungen entwickelt hat. Welches die neusten Entwicklungen sind, wie stark sie sich in beiden Rechtsgebieten unterscheiden und was eine Publikation der Praxis zu leisten vermag, davon handelt dieser Aufsatz.