Citation: Nicole C. Bühler, Muriel Borter, Gianfranco Gambaro, Marco Lechleiter, Allocation des bénéfices entre l'impôt sur les gains immobiliers et l'impôt sur le bénéfice, in zsis) 4/2025, A13, N [...] (publ.zsis.ch/A13-2025)
Les sociétés immobilières sont incitées à transférer autant de bénéfices que possible de l'objet fiscal « gain immobilier » vers le domaine de l'impôt sur le bénéfice. Au lieu de regrouper l'achat du terrain, le développement du projet immobilier et la commercialisation ultérieure au sein d'une seule et même société, ces fonctions sont réparties entre différentes sociétés d'un même groupe.
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Les sociétés immobilières sont incitées à transférer autant de bénéfices que possible de l'objet fiscal « gain immobilier » vers le domaine de l'impôt sur le bénéfice. Au lieu de regrouper l'achat du terrain, le développement du projet immobilier et la commercialisation ultérieure au sein d'une seule et même société, ces fonctions sont réparties entre différentes sociétés d'un même groupe. Il convient de rappeler que le produit de la vente de la part de terrain, dont le bénéfice est soumis à l'impôt sur les gains immobiliers, doit correspondre à la valeur vénale. Étant donné que le principe de la comparaison avec des tiers s'applique également à l'impôt sur les gains immobiliers, les honoraires versés à l'entrepreneur et sa marge bénéficiaire sur l'ouvrage doivent en outre être conformes aux usages du marché.
Pour déterminer les honoraires et les marges bénéficiaires appropriés pour le maître d'ouvrage (et d'éventuelles autres entreprises liées), on peut se baser sur le modèle du bénéfice résiduel selon Harbeke/Hug/Scherrer.
Il existe différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale de la part de terrain. Selon le Tribunal fédéral, la méthode de la valeur comparative doit être utilisée comme méthode principale. Toutefois, en cas de distinction entre le prix du terrain et celui de l'ouvrage, la méthode de la valeur comparative atteint ses limites. La question se pose donc de savoir si des méthodes permettant de déterminer la valeur relative du terrain – telles que les nouveaux tableaux de classes de situation ou la méthode de la valeur résiduelle – ne seraient pas plus appropriées.
Les prix de l'immobilier dans le canton de Zurich ne cessent d'augmenter. Cela permet aux promoteurs immobiliers de réaliser des bénéfices très élevés, notamment lors de la vente d'appartements, même en cas de détention de courte durée. Le graphique suivant, consacré aux indices des prix des terrains à bâtir, illustre l'ampleur de la hausse des prix des terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs avec appartements en copropriété dans toute la Suisse depui
