Citation: Céline Martin, L'imposition suisse des transactions immobilières dans les relations internationales, in zsis) 4/2025, A14, N [...] (publ.zsis.ch/A14-2025)
Le marché immobilier suisse suscite un intérêt croissant chez les investisseurs étrangers. Le présent article présente les principaux aspects fiscaux liés aux transactions immobilières transfrontalières, notamment l'investissement dans des immeubles commerciaux ainsi que le traitement fiscal de la vente de parts d'une société immobilière suisse.
Quick Read
Le marché immobilier suisse suscite un intérêt croissant chez les investisseurs étrangers. Le présent article présente les principaux aspects fiscaux liés aux transactions immobilières transfrontalières, notamment l'investissement dans des immeubles commerciaux ainsi que le traitement fiscal de la vente de parts d'une société immobilière suisse.
Lors d'un investissement dans des immeubles commerciaux par l'achat de parts de la société d'exploitation (par exemple dans le secteur de l'hôtellerie ou de la santé), une restructuration de la gestion de l'entreprise par l'acheteur est souvent envisagée. Si l'activité courante, pour laquelle l'immeuble servait de base, est cessée par l'acquéreur et que l'immeuble est réaffecté (ou que le bâtiment est démoli et reconstruit pour un autre usage), il faut s'attendre, selon la pratique suisse, à ce que la société soit qualifiée de société immobilière et que des impôts fonciers soient dus en cas de cession. Si, en revanche, l'activité existante est poursuivie sous une structure juridique et organisationnelle modifiée, la pratique récente du Tribunal fédéral permet de conclure que la société cédée ne perd pas son caractère de société d'exploitation, de sorte qu'aucun impôt foncier n'est prélevé lors de la cession. En raison des différences de pratique entre les cantons, une clarification préalable minutieuse est toutefois indispensable.
En ce qui concerne la cession de parts de sociétés immobilières, il convient de noter les différences de traitement fiscal en fonction de la convention fiscale applicable entre la Suisse et l'État de résidence du cédant. Si la CDI applicable contient une disposition relative à la cession de parts de sociétés dont le patrimoine est principalement constitué de biens immobiliers, le traitement fiscal peut généralement être déterminé sans ambiguïté. En l'absence d'une telle disposition, comme c'est le cas dans les conventions fiscales conclues par la Suisse avec l'Allemagne, le Luxembourg et d'autres juridictions, la question se pose de savoir si un droit d'imposition en faveur de la Suisse, en tant que lieu de situation du bien immobilier cédé, peut être déduit par voie d'interprétation. Sur la base du droit international public, des règles d'interprétation des accords applicables au niveau international et de la pratique actuelle des tribunaux suisses, la réponse est négative et le droit d'imposition (résultant de la cession de biens mobiliers) reste attribué à l'État de résidence du cédant.
Enfin, l'article aborde brièvement certains thèmes liés à la durée de détention de l'investissement, notamment l'imposition courante et l'attribution d'une déduction des intérêts débiteurs ainsi que les conflits qui en découlent, les restructurations intra-groupe et les opérations de financement avec imposition à la source des intérêts sur les prêts garantis par un gage immobilier accordés par des créanciers étrangers.
Le marché immobilier suisse suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs institutionnels et des fonds étrangers. Une évolution positive des prix, associée à des perspectives stables, renforce son attractivité sur le marché international de l'investissement et place l'immobilier suisse au centre des opérations transfrontalières d'investissement et de cession.
Le présent article présente tout d'abord les principaux aspects fiscaux liés aux transactions immob
