Avec la publication de l'Info TVA 11 « Procédure de déclaration » (MI 11) le 11 février 2025, l'AFC a apporté des modifications et des précisions importantes à la pratique, qui ont notamment des répercussions sur les transactions immobilières. L'objectif de cet article est de mettre en perspective les nouvelles réglementations, d'en exposer la portée et de formuler des recommandations pratiques.
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Avec la publication de l'Info TVA 11 « Procédure de déclaration » (MI 11) le 11 février 2025, l'AFC a apporté des modifications et des précisions importantes à la pratique, qui ont notamment des répercussions sur les transactions immobilières. L'objectif de cet article est de mettre en perspective les nouvelles réglementations, d'en exposer la portée et de formuler des recommandations pratiques.
Lors du transfert de biens-fonds bâtis, les assujettis peuvent choisir entre une vente sans option, une vente avec option ou un transfert dans le cadre de la procédure de déclaration. Cette liberté de choix est toutefois supprimée lorsque la procédure de déclaration est obligatoire. Les récents changements de pratique soulèvent donc des questions centrales : quand la procédure de déclaration est-elle obligatoire ? Quel est l’impact de ces changements sur les transactions immobilières ? Et quelles sont les conséquences pour la procédure de déclaration volontaire et les exigences formelles ?
Désormais, l’imposition du transfert n’est plus une condition préalable. Le transfert de biens immobiliers individuels relève donc également de la procédure de déclaration obligatoire, pour autant que les autres conditions soient remplies. Cela permet désormais un traitement uniforme des restructurations sans incidence fiscale au sens des art. 19 et 61 LIFD dans le cadre de la procédure de déclaration, mais restreint la liberté de choix et augmente le risque pour la partie reprenante, qui doit alors fournir des justificatifs d’utilisation de l’impôt préalable datant de la période antérieure à la restructuration.
En outre, l’AFC se réfère désormais expressément à la notion d’exploitation selon le chapitre 5a « Restructurations ». La définition de la fortune globale ou partielle s’en trouve ainsi restreinte. Dans la pratique, cela ne conduit toutefois pas nécessairement à une plus grande sécurité juridique, car les critères – en particulier en ce qui concerne l’« exploitation immobilière » – peuvent être interprétés différemment selon les cantons. La nouvelle définition du seuil d’imposition de 10 000 CHF peut également, dans certaines circonstances, alourdir la charge administrative liée à la clarification.
Il convient de souligner les allègements apportés à la procédure de déclaration volontaire : en l’absence de mention dans le contrat, la procédure peut désormais être appliquée a posteriori, dans le délai de décompte, par le biais d’une déclaration et d’un avis. Cela permet de corriger des formulations contractuelles erronées et d’éviter les conséquences fiscales liées à la consommation propre.
Dans l’ensemble, ces modifications élargissent le champ d’application de la procédure de déclaration obligatoire, mais soulèvent parfois de nouvelles questions de délimitation. Chaque transaction immobilière doit donc être soigneusement examinée quant à ses conséquences en matière de TVA. Le choix judicieux de la variante de règlement et une mise en œuvre contractuelle précise restent particulièrement importants.
La notice sectorielle TVA 17 Gestion immobilière / Location et vente de biens immobiliers (MBI 17) prévoit, aux ch. 5 ss, qu’en cas de transfert de terrains bâtis, un assujetti a la possibilité de choisir, pour un ou plusieurs biens immobiliers, l’une des variantes «vente sans option», «vente avec option» ou «transfert selon la procédure de déclaration». En cas de vente avec option, le bien immobilier peut être transféré avec une option totale ou partielle, pour autant que l’
