Atelier animé par Britta Rehfisch et Ralf Imstepf à l'occasion du séminaire ISIS des 12 et 13 septembre 2022, intitulé « Les pièges de la TVA dans les transactions immobilières ».
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voir dans la langue originale (Allemand)La société Real Estate AG cède à la société Invest AG, pour un montant de 15 millions de CHF (part de la valeur du terrain : 3 millions de CHF), son immeuble commercial qu’elle a construit en 2017 pour 10 millions de CHF (hors TVA) et qu’elle a depuis lors entièrement loué en optant pour le régime de la TVA..
Real Estate SA cède l’immeuble, conformément au cas de base, à l’hôpital SA. L’immeuble est déjà loué à 50 % à des collaborateurs de l’hôpital et à 50 % à un restaurateur avec option. L’acquéreuse souhaite poursuivre l’exploitation. Elle effectue sa déclaration fiscale selon des taux forfaitaires.
La société A du groupe détient un bien immobilier qu’elle utilisait jusqu’à présent pour son activité de production, mais dont elle n’aura plus besoin à l’avenir, car elle externalise la production à des tiers. Elle le cède à la société B du groupe à sa valeur fiscale au titre de l’impôt sur les bénéfices. L’objet principal de la société B du groupe est de détenir, de gérer et de commercialiser activement des biens immobiliers.
Du point de vue de la fiscalité directe, les conditions d’un transfert intra-groupe sans incidence fiscale d’éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise, conformément à l’art. 61, al. 3, LIFD et à l’art. 24, al. 3quarter, LHID, sont remplies.
Dans le cadre d’une planification successorale, l’entreprise de construction A souhaite transférer son patrimoine immobilier à une filiale B. À cette fin, les biens immobiliers (biens immobiliers loués avec option), deux collaborateurs à temps partiel chargés de la gestion immobilière, les créances et les dettes liées à l’activité immobilière ainsi que les immobilisations d’exploitation (mobilier, logiciels) sont transférés à la filiale.
La société Hephaistos AG, inscrite depuis 1995 au registre des assujettis à la TVA et effectuant effectivement sa comptabilité, utilise à des fins commerciales un bâtiment situé à Uster, dans le canton de Zurich. Le 1er janvier 2021, Hephaistos AG fait démolir le bâtiment à usage commercial par Perses AG et entame l’aménagement partiel du terrain désormais libre. Des appartements destinés à la location à des particuliers y sont construits.
La société Perses AG facture la démolition à Hephaistos AG avec TVA.
La société Xenios AG, inscrite depuis 1995 au registre des assujettis à la TVA et effectuant effectivement sa comptabilité, exploite à des fins commerciales un bâtiment hôtelier situé à Ostermundigen, dans le canton de Berne (exploitation hôtelière). Le 1er janvier 2021, Xenios AG fait transformer l’immeuble hôtelier par Janus AG ; l’exploitation hôtelière est cessée. Après la transformation, les anciennes chambres d’hôtel sont louées comme appartements à des particuliers.
La société Janus AG facture à Xenios AG les travaux de transformation, TVA comprise.
La société Hephaistos SA, inscrite depuis 1995 au registre des assujettis à la TVA et effectuant effectivement la comptabilité de la TVA, utilise à des fins commerciales un bâtiment situé à Brigue, dans le canton du Valais. Le 1er janvier 2021, Hephaistos SA vend le bâtiment à usage commercial à Thetis SA. Cette dernière confie la démolition à Perses SA. Elle entame ensuite l’aménagement du terrain désormais libre. Des appartements destinés à la location à des particuliers y sont construits.
La société Perses AG facture la démolition à la société Thetis AG, TVA comprise.
La société Hephaistos AG, inscrite depuis 1995 au registre des assujettis à la TVA et effectuant effectivement la déclaration, est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé à Airolo, dans le canton du Tessin. Le 1er janvier 2019, Hephaistos AG vend l’immeuble à Thetis AG. La société Thetis AG a l’intention de démolir le bâtiment pour y construire ensuite des appartements (location à des particuliers à des fins d’habitation). La société Thetis AG confie la démolition à la société Perses AG. Celle-ci a lieu le 1er juillet 2022. Entre l'achat de l'immeuble résidentiel le 1er janvier 2019 et sa démolition le 1er juillet 2022, Thetis SA a loué l'immeuble commercial avec option (utilisation provisoire).
La société Perses SA facture à la société Thetis AG les travaux de démolition, TVA comprise.
