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voir dans la langue originale (Allemand)Le transfert de biens immobiliers détenus à titre privé vers une société de capitaux soulève de nombreuses questions fiscales et juridiques. Outre les conséquences fiscales directes, il convient notamment de prendre en compte l'impôt sur les gains immobiliers, les aspects liés à la sécurité sociale ainsi que les questions de planification successorale et patrimoniale.
À l’aide d’exemples concrets tirés de la pratique, différentes options d’organisation et leurs conséquences fiscales sont examinées. Les cas traités portent notamment sur l’apport de biens immobiliers dans des sociétés de capitaux, la distinction entre patrimoine privé et patrimoine professionnel, les restructurations, la planification successorale ainsi que les donations mixtes. Les solutions mettent en évidence les risques et opportunités fiscaux qui se présentent dans la pratique, ainsi que la manière dont il convient de tenir compte de la jurisprudence et de la pratique administrative actuelles.
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A détient 100 % des parts de Land AG et de Werk AG. En 2023, Land AG achète un bien immobilier destiné à la démolition pour 1,9 million de CHF (400 m²). La société Werk AG confie la réalisation du projet immobilier à une société tierce. Lors de la cession des unités d’étage en 2026, la société Land AG vend la part foncière correspondant à chaque unité d’étage, tandis que la société Werk AG cède l’ouvrage, c’est-à-dire la partie bâtie de l’unité d’étage. Conformément au contrat de vente notarié, Land AG a encaissé un total de 2 millions de CHF, tandis que Werk AG a perçu 5,7 millions de CHF ; en contrepartie, elle a pris en charge les coûts de construction s'élevant à plus de 3,4 millions de CHF et a développé le projet. Pour la commercialisation et la vente, un agent immobilier externe a été mandaté ; celui-ci a facturé des honoraires de 2 % par unité vendue (soit un total de 154 000 CHF).
Questions
A détient 100 % des parts de Land SA, Werk SA et Bau SA. En 2023, Land SA achète un bien immobilier destiné à la démolition pour 1,9 million de CHF (400 m²). La société Werk AG confie la réalisation du projet immobilier à sa société sœur, Bau AG. Lors de la cession des unités d’étage en 2026, la société Land AG vend la part de terrain correspondant à chaque unité d’étage, tandis que la société Werk AG cède l’ouvrage. Conformément au contrat de vente notarié, Land AG encaisse au total 2 millions de CHF, tandis que Werk AG perçoit 5,7 millions de CHF – elle a pris en charge les frais de construction de plus de 5,5 millions de CHF qui lui ont été facturés par Bau AG pour la construction du bâtiment. Pour la commercialisation et la vente, un agent immobilier externe a été mandaté ; celui-ci a facturé des honoraires de 2 % par unité vendue (soit un total de 154 000 CHF).
Question
Comment l’administration fiscale est-elle susceptible de procéder dans une telle configuration ?
A détient 100 % des parts de Land AG et de Werk AG. En 2023, Land AG achète un bien à démolir pour CHF 1,9 million (400 m²). La société Werk AG confie la réalisation du projet immobilier à une société tierce. Lors de la cession des lots en copropriété en 2026, la société Land AG vend la part foncière de chaque lot, tandis que la société Werk AG cède les travaux de construction, c'est-à-dire la partie bâtie de chaque lot. Conformément au contrat de vente notarié, Land AG a encaissé un total de 2 millions de CHF, tandis que Werk AG a perçu 5,7 millions de CHF – elle a entièrement conçu et construit le projet de son propre chef. Pour la commercialisation et la vente, un agent immobilier externe a été mandaté ; celui-ci a facturé des honoraires de 2 % par unité de copropriété vendue (soit un total de 154 000 CHF).
Questions
