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Werden Landverkauf und Werklieferung vertraglich getrennt, stellt sich regelmässig die Frage, ob die Steuerbehörden die beiden Verträge dennoch als wirtschaftliche Einheit betrachten und die Grundstückgewinn- resp. Handänderungssteuer auf dem Gesamtwert von Land und Bauwerk erheben. Anhand eines praxisnahen Fallbeispiels wird aufgezeigt, unter welchen Voraussetzungen eine Doppelvertragsstruktur mit separatem Werkvertrag steuerlich anerkannt wird und wann Rechtsprechung und Verwaltungspraxis von einer Steuerumgehung bzw. einem einheitlichen Kaufgegenstand ausgehen. Beleuchtet werden insbesondere der zeitliche und sachliche Zusammenhang zwischen Kauf- und Werkvertrag, die Rolle der Vertragsparteien sowie die Konsequenzen für Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und Mehrwertsteuer. Die Fallbeispiele stehen kostenlos zur Verfügung.
A hält zu 100% die Land AG sowie die Werk AG. Die Land AG kauft im Jahr 2023 ein Abbruchobjekt für CHF 1.9 Mio. (400m2). Die Werk AG lässt die Überbauung durch eine Drittgesellschaft realisieren. Anlässlich der Veräusserung der Stockwerkeinheiten im Jahr 2026, verkauft die Land AG jeweils den Landanteil je Stockwerkeinheit, während die Werk AG das Werk bzw. die bauliche Substanz der Stowerkeinheit veräussert. Gemäss beurkundetem Kaufvertrag löst die Land-AG insgesamt CHF 2 Mio., während die Werk AG CHF 5.7 Mio. einnehmen konnte - sie trug dafür die Baukosten über CHF 3.4 Mio. und entwickelte das Projekt. Für die Vermarktung bzw. den Verkauf wurde ein externer Makler beauftragt, der je verkaufter Stockwerkeinheit ein Honorar 2% (insgesamt CHF 154’000) in Rechnung stellte.
Fragen
A hält zu 100% die Land AG, Werk AG und Bau AG. Die Land AG kauft im Jahr 2023 ein Abbruchobjekt für CHF 1.9 Mio. (400m2). Die Werk AG lässt die Überbauung durch die Schwestergesellschaft Bau AG realisieren. Anlässlich der Veräusserung der Stockwerkeinheiten im Jahr 2026, verkauft die Land AG jeweils den Landanteil je Stockwerkeinheit, während die Werk AG das Werk veräussert. Gemäss beurkundetem Kaufvertrag löst die Land-AG insgesamt CHF 2 Mio., während die Werk AG CHF 5.7 Mio. einnehmen konnte - sie trug dafür die Baukosten über CHF 5.5 Mio., die ihr von der Bau AG für die Erstellung des Gebäudes in Rechnung gestellt wurde. Für die Vermarktung bzw. den Verkauf wurde ein externer Makler beauftragt, der je verkaufter Stockwerkeinheit ein Honorar 2% (insgesamt CHF 154’000) in Rechnung stellte.
Frage
Wie wird das Steueramt in einer solchen Konstellation mutmasslich vorgehen?
A hält zu 100% die Land AG sowie die Werk AG. Die Land AG kauft im Jahr 2023 ein Abbruchobjekt für CHF 1.9 Mio. (400m2). Die Werk AG lässt die Überbauung durch eine Drittgesellschaft realisieren. Anlässlich der Veräusserung der Stockwerkeinheiten im Jahr 2026, verkauft die Land AG jeweils den Landanteil je Stockwerkeinheit, während die Werk AG das Werk bzw. die bauliche Substanz der jeweiligen Stockwerkeinheiten veräussert. Gemäss beurkundetem Kaufvertrag löst die Land-AG insgesamt CHF 2 Mio., während die Werk AG CHF 5.7 Mio. einnehmen konnte - sie hat das Projekt vollständig allein projektiert und gebaut. Für die Vermarktung bzw. den Verkauf wurde ein externer Makler beauftragt, der je verkaufter Stockwerkeinheit ein Honorar 2% (insgesamt CHF 154’000) in Rechnung stellte.
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