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voir dans la langue originale (Allemand)Les biens immobiliers privés en tant que placement financier et dans le cadre de la planification successorale – Transfert dans une société de capitaux ? Le transfert de biens immobiliers détenus à titre privé vers une société de capitaux fait partie des questions les plus complexes du droit fiscal immobilier. Outre les considérations fiscales, la planification successorale, la structuration patrimoniale et les stratégies d’investissement à long terme jouent souvent un rôle central dans ce contexte. À l’aide d’exemples concrets tirés de la pratique, les intervenants abordent les questions d’actualité relatives à l’apport de biens immobiliers dans des sociétés immobilières, à la comparaison entre la détention directe et indirecte de biens immobiliers, aux restructurations fiscalement neutres, aux donations mixtes ainsi qu’à la distinction entre patrimoine privé et patrimoine professionnel. Les discussions porteront notamment sur les conséquences en matière d’impôts directs, d’impôt sur les plus-values immobilières et de cotisations sociales, ainsi que sur les évolutions récentes de la jurisprudence et de la pratique. Les études de cas sont disponibles gratuitement. Les solutions détaillées, comprenant les analyses fiscales, les calculs et les conseils pratiques, peuvent être achetées séparément.
Dans le cas de portefeuilles immobiliers importants détenus jusqu’à présent à titre privé, la question peut se poser, notamment dans le cadre de la planification successorale, de savoir s’il convient de les intégrer dans le patrimoine de l’entreprise et, éventuellement, de les transformer ensuite en société de capitaux.
L'apport d'immeubles de placement dans une société immobilière constitue donc un thème central dans le cadre de la planification successorale. La détention indirecte de biens immobiliers n'est pas toujours plus avantageuse fiscalement que les placements directs. De plus, l'apport peut entraîner des conséquences fiscales.
En ce qui concerne l’imposition des plus-values immobilières, il convient de tenir compte des articles de loi suivants :
Question
Seule la vente d’immeubles faisant partie du patrimoine privé est exonérée d’impôt (à l’exception de l’impôt sur les gains immobiliers). Quels sont les arguments en faveur d’un transfert dans le patrimoine commercial ou d’un apport à une personne morale ?
Monsieur L (domicilié à Meggen/LU ; célibataire, deux enfants majeurs) et Monsieur B (domicilié à Saanen/BE ; célibataire, un fils adulte) sont amis depuis l’école et sont des entrepreneurs prospères (revenu annuel de 2 millions de CHF, perçu sous forme de salaire). Ils se retrouvent pour dîner la veille de la réunion des anciens élèves et discutent de leurs portefeuilles immobiliers respectifs, constitués au fil des ans (l’ensemble de leur fortune est actuellement investi dans l’immobilier). À l’heure actuelle, ils détiennent ces biens immobiliers directement dans leur patrimoine privé (les conditions requises pour le commerce immobilier à titre professionnel ne sont manifestement pas remplies).
Portefeuille immobilier de M. L
Portefeuille immobilier de M. B
Question
M. L et M. B se demandent s’il serait possible de réduire la charge fiscale courante sur les revenus en transférant les terrains dans une société immobilière («Immobilien L SA» et «Immobilien B SA» respectivement) (les frais de transfert ne seront pas abordés ici).
Madame H. est âgée de 68 ans. En 1995, elle a hérité de son père, entre autres biens, de trois immeubles collectifs. Grâce à sa carrière réussie d’avocate indépendante spécialisée dans le droit du divorce, elle a disposé des moyens nécessaires pour se constituer, au fil des ans, un portefeuille immobilier considérable. Outre une spacieuse maison individuelle à Männedorf (domicile) et un appartement de vacances à Mürren, ce portefeuille comprend six immeubles collectifs et un immeuble commercial situés dans plusieurs communes du canton de Zurich. Valeur vénale : 25 millions de CHF. Revenus locatifs : 1,4 million de CHF ; valeur locative : 45 000 CHF. Mme H a toujours déclaré ces biens immobiliers dans la liste des biens immobiliers de sa déclaration d’impôt.
Portefeuille immobilier de Mme H.
Mme H. a trois enfants qui s’entendent bien. Sa fille Petra est gestionnaire immobilière indépendante. Compte tenu de son âge, Mme H. souhaite régler sa succession et a l’intention de vendre ses biens immobiliers à une société immo SA qu’elle a fondée. Certains de ces biens immobiliers nécessitent d’importants travaux de rénovation. Des travaux de réhabilitation coûteux sont prévus dans les années à venir.
Questions relatives à la situation de fait
Les faits sont analogues à ceux du cas de base. À titre d’alternative, les immeubles d’habitation et l’immeuble commercial, qui doivent être transférés à Immobilien H AG, sont situés dans le canton de Lucerne (valeur vénale de 22 millions de CHF et valeur d’investissement au titre de l’impôt foncier de 17 millions de CHF). Mme H ne sait pas encore ce qu’il adviendra des biens immobiliers après leur transfert à Immobilien H AG. Une éventuelle vente dans trois ans n’est pas exclue. En cas de transfert, Immobilien H AG comptabiliserait les coûts d’acquisition à leur valeur comptable selon le droit commercial.
Questions
Mme M. (divorcée) est domiciliée dans le canton de Zurich et propriétaire de plusieurs biens immobiliers dans le canton de Saint-Gall (voir ci-après). Mme M. a deux enfants (K1 et K2) également domiciliés dans le canton de Zurich. Elle ne dépend pas des revenus tirés de ces biens immobiliers.
Mme M. a appris par une connaissance qu’il est désormais possible de transférer des terrains à une société immobilière sans conséquences fiscales. Les terrains doivent être transmis à ses enfants K1 et K2 après son décès.
Questions
X. (né en 1960) a acheté entre 2000 et 2020 six immeubles d’habitation dans le canton de Zurich à des fins de placement à long terme. En 2020, les loyers nets théoriques s’élevaient à 1,5 million de CHF, que X. a déclarés dans sa fortune privée.
En 2022, X. a reçu un héritage, à la suite de quoi elle a rapidement acquis quatre autres immeubles dans le canton de Zurich, dont les loyers nets prévus s’élevaient à 1,0 million de CHF. Elle a confié la gestion de l’ensemble de son portefeuille immobilier (location, décompte des loyers et des charges, recouvrement, administration, entretien et nettoyage, etc.) à la société Z. AG, moyennant des honoraires de 100 000 CHF par an.
En 2025, X. déclare pour la première fois ces biens immobiliers comme patrimoine commercial, avec un revenu locatif net théorique de 2,5 millions de CHF.
X. a l’intention de transférer le portefeuille immobilier (à sa valeur fiscale) avec effet rétroactif au 1er janvier 2026 à la société X. AG, qui sera créée à cette date.
Questions
M. K. (veuf), âgé de 72 ans, possède un vaste portefeuille immobilier dans le canton de Zurich (canton moniste). Ces biens immobiliers constituent manifestement une fortune commerciale issue d’une activité de négoce immobilier à titre professionnel. Ils sont comptabilisés dans une comptabilité. M. K. ne souhaite pas léguer de fortune commerciale à ses enfants en raison des conséquences fiscales et sociales que cela impliquerait et souhaite donc transférer ces biens immobiliers dans sa fortune privée.
Les données clés suivantes sont connues :
Questions
