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Imposition des terrains agricoles
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voir dans la langue originale (Allemand)La cession de biens-fonds agricoles soulève des questions complexes en matière de droit fiscal : le bien-fond appartient-il au patrimoine professionnel ou au patrimoine privé ? S'agit-il d'un bien-fond agricole au sens de l'article 18, alinéa 4, de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) ? Quelles sont les conséquences fiscales en cas de transmission d'une exploitation agricole à sa valeur de rendement, de vente à des tiers ou de cession d'un terrain à bâtir ? Ces questions sont abordées de manière concrète à travers quatre cas pratiques.
M. Schwab exploite une exploitation agricole en tant qu’indépendant, avec un volume d’activité correspondant à 2,2 unités de main-d’œuvre standard. Les biens immobiliers font partie du patrimoine professionnel. Sa fille Sandra, âgée de 26 ans, qui a terminé avec succès sa formation agricole, a l’intention de reprendre l’exploitation au 1er janvier 2027.
Valeur comptable de l’exploitation : 900'000 CHF (hors inventaire)
Coûts d'investissement de l'exploitation : 1'600' TCHF (biens immobiliers et terrain)
Valeur de rendement de l’exploitation : 950' 000 CHF
Augmentation de la valeur d'imputation selon l'art. 18 de la Loi fédérale sur le code foncier (BGBB) : 30'000 TCHF
Valeur vénale de l’exploitation : 2'400' TCHF (biens immobiliers et terrains)
M. Schwab exploite une entreprise agricole en tant qu’indépendant, avec un volume d’activité correspondant à 2,2 unités de main-d’œuvre standard. Les biens immobiliers font partie de son patrimoine professionnel. Sa fille unique, Sandra, n’a pas l’intention de reprendre l’exploitation. Il n’y a pas d’autres héritiers légaux susceptibles de faire valoir un droit de préemption en vertu de la LDFR.
Kurt, le fils du voisin, a passé depuis son enfance une grande partie de son temps libre dans l’exploitation de la famille Schwab et a toujours manifesté un vif intérêt pour l’agriculture. Il a terminé avec succès sa formation agricole et souhaite diriger sa propre exploitation. Dans ce contexte, la famille Schwab a l’intention de céder l’exploitation à Kurt.
Valeur comptable de l’exploitation : 900’000 CHF (hors inventaire)
Coûts d’investissement de l’exploitation : 1 600 000 TCHF (biens immobiliers et terrains)
Valeur de rendement de l'exploitation : 950'000 TCHF
Augmentation de la valeur d'imputation selon l'art. 18 de la Loi fédérale sur le code foncier (BGBB) : 30'000 TCHF
Valeur vénale de l'entreprise : 2'400' TCHF (immeubles et terrains)
2.2 Questions
Outre son exploitation agricole, M. Schwab possède une parcelle non bâtie située en zone à bâtir, qui n’est pas cédée en même temps que l’exploitation agricole.
L'acquéreur de la parcelle à bâtir est M. Klaus, qui n'a aucun lien de parenté avec la famille Schwab. Le prix d'achat convenu pour les 1'000 m² s'élève à 1 million de CHF et correspond à la valeur vénale.
La parcelle fait partie du patrimoine commercial de M. Schwab et a pu être séparée de l’exploitation agricole.
Conformément à l’art. 5 de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), le canton prélève une taxe sur la plus-value de 20 % afin de compenser de manière appropriée les avantages considérables en matière d’aménagement du territoire.
La valeur vénale agricole maximale s'élève à 8 CHF
par m².
Valeur comptable du terrain à bâtir : 2'500 CHF
Coûts d'investissement du terrain à bâtir : CHF 2'500
Valeur vénale du terrain à bâtir : CHF 1'000'000
Quelles sont les conséquences fiscales pour M. Schwab ?
L'agriculteur Meier (né en 1940) exploite une ferme dans le canton de Zurich et cesse son activité agricole en 2006 faute de successeur. Il met en location les terres cultivées, à l'exception des cerisiers et des arbres fruitiers. La parcelle de la ferme, comprenant la maison d’habitation et la grange, située dans le village (zone à bâtir), est occupée par les époux Meier eux-mêmes. L’agriculteur Meier continue d’exploiter un petit magasin à la ferme et vend des cerises, des fruits ainsi que du bois de chauffage provenant de sa propre forêt. Les terrains de l’exploitation agricole continuent d’être imposés selon la valeur de rendement.
La famille Meier s'occupe de la planification successorale depuis 2016. L'une des trois filles est prête à reprendre la parcelle de la ferme, y compris la maison d'habitation et la grange, et à y habiter elle-même. Les époux Meier mandatent une société immobilière (fiduciaire, expertises, gestion) pour les accompagner dans cette démarche, c’est-à-dire pour réaliser l’expertise du bien immobilier, fournir des conseils fiscaux et rédiger des projets de contrat de cession et de contrat successoral. À cet égard, ils précisent à la société immobilière que la cession doit être fiscalement neutre et qu’un règlement équitable doit être trouvé au sein de la famille.
La société immobilière estime la valeur de la parcelle agricole à 1 800 000 francs.
