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Die Übertragung landwirtschaftlicher Grundstücke wirft komplexe steuerrechtliche Fragen auf: Gehört das Grundstück zum Geschäfts- oder Privatvermögen? Handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 18 Abs. 4 DBG? Welche Steuerfolgen ergeben sich bei einer Hofübergabe zum Ertragswert, bei einem Verkauf an Dritte oder bei der Veräusserung von Bauland? Anhand von vier Fallbeispielen werden diese Fragen praxisnah aufgearbeitet.
Herr Schwab bewirtschaftet einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbstständig Erwerbender mit einem Umfang von 2,2 Standardarbeitskräften. Die Liegenschaften gehören zum Geschäftsvermögen. Seine 26‑jährige Tochter Sandra, die ihre landwirtschaftliche Ausbildung erfolgreich abgeschlossen hat, beabsichtigt, den Betrieb per 1. Januar 2027 zu übernehmen.
Buchwert des Betriebes TCHF 900‘ (ohne Inventar)
Anlagekosten Betrieb TCHF 1'600‘ (Liegenschaften und Boden)
Ertragswert Betrieb TCHF 950‘
Erhöhung Anrechnungswert Art.18 BGBB TCHF 30‘
Verkehrswert Betrieb TCHF 2'400' (Liegenschaften und Boden)
Herr Schwab bewirtschaftet einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbstständig Erwerbender mit einem Umfang von 2,2 Standardarbeitskräften. Die Liegenschaften befinden sich im Geschäftsvermögen. Seine einzige Tochter Sandra beabsichtigt nicht, den Betrieb zu übernehmen. Weitere gesetzliche Erben, die ein Vorkaufsrecht gemäss BGBB geltend machen könnten, sind nicht vorhanden.
Der Nachbarssohn Kurt hat seit seiner Kindheit einen Grossteil seiner Freizeit auf dem Betrieb der Familie Schwab verbracht und stets ein grosses Interesse an der Landwirtschaft gezeigt. Er hat seine landwirtschaftliche Ausbildung erfolgreich abgeschlossen und hegt den Wunsch, einen eigenen Betrieb zu führen. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Familie Schwab den Betrieb an Kurt zu veräussern.
Buchwert des Betriebes TCHF 900‘ (ohne Inventar)
Anlagekosten Betrieb TCHF 1‘600‘ (Liegenschaften und Boden)
Ertragswert Betrieb TCHF 950‘
Erhöhung Anrechnungswert Art.18 BGBB TCHF 30‘
Verkehrswert Betrieb TCHF 2‘400‘ (Liegenschaften und Boden)
2.2 Fragen
Herr Schwab besitzt neben dem landwirtschaftlichen Betrieb eine unbebaute Parzelle in der Bauzone, die nicht zusammen mit dem landwirtschaftlichen Betrieb veräussert wird.
Käufer der Bauparzelle ist Herr Klaus, der in keinem Näheverhältnis zur Familie Schwab steht. Der vereinbarte Kaufpreis für die 1'000 m² beträgt CHF 1 Mio. und entspricht dem Verkehrswert.
Die Parzelle befindet sich im Geschäftsvermögen von Herrn Schwab und konnte vom landwirtschaftlichen Gewerbe abparzelliert werden.
Gemäss Art. 5 des Raumplanungsgesetzes (RPG) erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe von 20%, um erhebliche planerische Vorteile angemessen auszugleichen.
Der maximal mögliche landwirtschaftliche Verkehrswert beläuft sich auf CHF 8
pro m2.
Buchwert Baulandgrundstück CHF 2‘500
Anlagekosten Baulandgrundstück CHF 2‘500
Verkehrswert Baulandgrundstück CHF 1'000'000
Welche Steuerfolgen ergeben sich für Herrn Schwab?
Landwirt Meier (Jg. 1940) hat einen Landwirtschaftsbetrieb im Kanton Zürich und beendet die landwirtschaftliche Tätigkeit mangels Nachfolge im Jahr 2006. Er verpachtet das Kulturland, mit Ausnahme der Kirsch- und Obstbäume. Die Hofparzelle mit Wohnhaus und Scheune, gelegen im Dorf (Bauzone), wird von den Ehegatten Meier selbst bewohnt. Landwirt Meier betreibt weiterhin einen kleinen Hofladen und verkauft Kirschen, Obst sowie Brennholz aus dem eigenen Wald. Die Grundstücke des Landwirtschaftsbetriebs werden weiterhin zum Ertragswert besteuert.
Die Familie Meier beschäftigt sich ab dem Jahr 2016 mit der Nachlassplanung. Eine der drei Töchter ist bereit, die Hofparzelle samt Wohnhaus und Scheune zu übernehmen und selbst zu bewohnen. Die Ehegatten Meier beauftragen eine Immobilienfirma (Treuhand, Schätzungen, Verwaltung) mit der Begleitung des Geschäfts, d.h. mit der Schätzung der Liegenschaft, Steuerberatung sowie der Erstellung von Entwürfen eines Abtretungsvertrags und eines Erbvertrags. Dabei geben sie der Immobilienfirma vor, dass die Abtretung steuerneutral erfolgen und eine gerechte Regelung innerhalb der Familie gefunden werden soll.
Die Immobilienfirma schätzt die Hofparzelle auf Fr. 1‘800‘000.
