- Bien immobiliers
Questions choisies en matière de fonds immobiliers
Atelier de Thierry De Mitri lors du séminaire ISIS) du 6 novembre 2024 intitulé « Questions choisies en matière de fonds immobiliers ».
Atelier de Thierry De Mitri lors du séminaire ISIS) du 6 novembre 2024 intitulé « Questions choisies en matière de fonds immobiliers ».
Le fonds immobilier dénommé Immo Real Estate Fund, qui possède son siège à Genève, a pour société de direction de fonds la société Immo Management SA avec siège à Genève. De nature contractuelle, le fonds immobilier possède des immeubles de placement en détention directe dans les cantons de Genève, de Vaud et de Fribourg.
Pour des raisons organisationnelles et économiques, il est décidé de changer de direction de fonds et de confier désormais la gestion du parc immobilier détenu par Immo Real Estate Fund à une direction de fonds avec siège dans le canton de Vaud dénommée Profond Management SA.
Cependant, avant d’entamer ce changement de prestataire dans la gestion du fonds, on souhaite procéder à l’analyse des conséquences fiscales de ce transfert, dès lors que certains soutiennent que le changement de direction de fonds pourrait générer une imposition au titre des droits de mutation (ou droits d’enregistrement dans le canton de Genève).
Le fonds de placement immobilier dénommé Pro Invest Real Estate avec siège à Zurich possède des biens immobiliers dans le canton de Genève. Dans le cadre de la répartition intercantonale des éléments imposables, le fonds fait figurer dans sa déclaration fiscale les immeubles à la valeur comptable. Ainsi, les immeubles sont déclarés pour une valeur de CHF 219'000'000 dans le canton de Genève générant ainsi une part des fonds propres imposables dans le canton de Genève d’environ CHF 152'000'000 sur un total de CHF 348'000'000.
Dans les années successives, la méthode de répartition intercantonale des éléments imposables a été effectuée selon le même schéma. Cependant, le canton de Genève a estimé que les valeurs déterminantes pour l’impôt sur le capital découlaient des valeurs fiscales et non des valeurs comptables, entraînant ainsi une augmentation des bases imposables dans le canton de Genève de la manière suivante :
Un rectification similaire est effectuée lors des périodes fiscales 2014 et 2015 entraînant à chaque reprise une augmentation de plusieurs dizaines de millions de la base imposable.
Simon, domicilié dans le canton de Vaud, est actionnaire d’une société immobilière dénommée Immo Valio SA, avec siège dans le canton de Vaud. Cette dernière est propriétaire de biens immobiliers situés dans les cantons de Fribourg, Vaud et Genève. Simon est approché par une SICAV immobilière avec siège à Genève qui est désireuse d’acheter une partie du parc immobilier de Immo Valio SA, à savoir les immeubles suivants :
Cependant, la SICAV immobilière ne souhaite pas payer l’ensemble des biens immobiliers par des liquidités, mais veut procéder par un échange de parts (asset swap) et une partie en cash, ce qui permet de faire face aux éventuels coûts fiscaux liés à cette opération.
Immo Valio SA reçoit donc des parts pour un montant de CHF 10'000'000. La valeur des actions émises par la SICAV immobilière dans le cadre du rachat des immeubles s’est élevée à CHF 200, soit au total 50'000 actions.
Le fonds de placement organisé de manière contractuelle dénommé Swiss German Real Estate a son siège dans le canton de Zurich. Il s’agit d’un FPI mixte.
Il possède trois sociétés immobilières acquises récemment dans le canton de Vaud, détenant trois immeubles locatifs situés à Morges. Ces trois sociétés immobilières, dénommées SI Rue du Marché 7, SI Rue du Marché 9 et SI Rue du Marché 11, sont en réalité des immeubles contigus.
Le fonds immobilier souhaite donc procéder à leur fusion pour simplifier la structure et alléger les coûts.
Chacun des immeubles détenus par les SI a les estimations fiscales suivantes :
En outre, le FPI Swiss German Real Estate possède également quatre immeubles à Lausanne, dont l’estimation fiscale est globalement de CHF 30'000'000.
