Steuerfragen rund um die private Investition in Immobilien

Fall 1: Erbvorbezugsgemeinschaft vs. Erbengemeinschaft

1. Sachverhalt

Anna Müller (AM), Jahrgang 1940, schenkte ihren drei Kindern, Thomas Müller (TM), Jolanda Müller (JM) und Lothar Müller (LM), im Frühjahr 2005 das von ihr selbst bewohnte Einfamilienhaus in Meggen sowie ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus in der Stadt Luzern. Für beide Liegenschaften liess sie sich eine lebenslängliche Nutzniessung einräumen (→ gemischte Schenkung, Eintrag im Grundbuch). Die drei Geschwister erwarben die gemischte Schenkung als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum. Die gemischte Schenkung erfolgte gemäss öffentlicher Urkunde unter Anrechnung an die künftige Erbschaft.

Mit dem Tod von AM im Herbst 2020 fiel das Nutzniessungsrecht an den zwei Liegenschaften dahin, so dass TM, JM und LM fortan die Einkünfte aus der Vermietung der Liegenschaften sowie den Steuerwert der Liegenschaften anteilig in ihren Steuererklärungen deklarierten. Alle Geschwister sind im Kanton Luzern lediglich aufgrund des Immobilienbesitzes beschränkt steuerpflichtig. Ihren steuerlichen Wohnsitz haben zwei im Kanton Zürich und eine Person im Kanton Aargau.

Nach langen Gesprächen entscheiden die Geschwister, das Einfamilienhaus in Meggen möglichst noch bis Ende 2024 auf dem freien Markt zu verkaufen. Zudem möchte TM seinen Geschwistern die Anteile am Mehrfamilienhaus in der Stadt Luzern per 1.1.2025 abkaufen und zukünftig im Alleineigentum halten.

Fragen

• Was sind die Steuerfolgen im Zeitpunkt der gemischten Schenkung durch AM?
• Was sind die Steuerfolgen beim Verkauf des Einfamilienhauses in Meggen?
• Was sind die Steuerfolgen bei der Veräusserung der Anteile am Mehrfamilienhaus in der Stadt Luzern von JM und LM an TM?

Variante:

Im Zusammenhang mit der Übernahme der Anteile von JM und LM vereinbaren die Geschwister im Kaufvertrag, dass, falls TM das Mehrfamilienhaus innerhalb von 5 Jahren ab Übernahme auf dem freien Markt gewinnbringend weiterverkaufen sollte, er je 1/3 des Nettogewinns an JM und LM abzutreten hat.

Frage

• Was sind die Steuerfolgen davon?

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Fall 2: Immobilien AG I

1. Sachverhalt

Hans Weber (HW) ist 65 Jahre alt und hat seinen steuerrechtlichen Wohnsitz im Kanton Zug (Cham). Er ist verwitwet und hat 3 erwachsene Kinder, nämlich Thomas Weber (TW), Karin Weber (KW) und Sonja Weber (SW), welche im Kanton Zürich ansässig sind.

HW ist Eigentümer einer Baulandparzelle in Cham. Laut einer telefonischen Auskunft des Steueramts Cham beträgt der Verkehrswert der Baulandparzelle CHF 30'000'000. Die Parzelle wird für Steuerzwecke bei HW als Privatvermögen qualifiziert. Die Anlagekosten der Baulandparzelle betragen CHF 10'000'000. Es gilt eine massgebliche Besitzdauer von mindestens 60 Jahren, weil das Land seit Jahrzehnten im Eigentum der Familie Weber steht.

Es liegt eine rechtskräftige Baubewilligung zur Erstellung von 4 Mehrfamilienhäusern mit 40 Wohnungen und einer Tiefgarage auf der besagten Bauparzelle vor. Die Baukosten für das Projekt werden mit CHF 36'000'000 veranschlagt und können vollumfänglich mittels Bankdarlehen finanziert werden (Festhypothek mit Zins 1 %). Sämtliche Wohnungen werden an Dritte vermietet. Es wird mit jährlichen Mietzinseinnahmen von CHF 1'800'000 sowie Unterhalts sowie Verwaltungskosten von CHF 240'000 gerechnet.

HW will prüfen lassen, ob er aus steuerlicher Sicht das Bauprojekt selbst realisieren und die Wohnungen im eigenen Namen vermieten soll, oder über eine von ihm gegründete und beherrschte Immobilien AG. Beim Ablegen von HW sollen seine Kinder TW, KS und SW die Aktien der Immobilien AG zu gleichen Teilen erben. Die Steuerbelastungen präsentieren sich wie folgt:

• Einkommenssteuer 24 %
• Einkommenssteuer auf Dividende 14,4 %
• Vermögenssteuer 0,25 %
• Gewinnsteuer effektiv 12 % (nach Steuern)
• Grundstückgewinnsteuer 10 %

Fragen

• Wie sehen die Steuerfolgen aus nach der Projektrealisierung beim direkten Halten der Liegenschaften (Privatvermögen) für die nächsten 20 Jahre?
• Welche Steuern fallen bei der Übertragung der Baulandparzelle zum Verkehrswert von CHF 30'000'000 in die Immobilien AG an? Mit welchen laufenden Steuern ist nach der Projektrealisierung durch die Immobilien AG für die nächsten 20 Jahre zu rechnen?
• TW, KW und SW erben entweder die Liegenschaften (Bauprojekt nach Realisierung) oder die Aktien der Immobilien AG von HW. Welche Steuern können anfallen?

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Fall 3: Immobilien AG II

1. Sachverhalt

Hans Weber (HW) ist 65 Jahre alt und hat seinen steuerrechtlichen Wohnsitz im Kanton Zürich. Er ist verwitwet und hat 3 erwachsene Kinder, nämlich Thomas Weber (TW), Karin Weber (KW) und Sonja Weber (SW), welche ebenfalls im Kanton Zürich ansässig sind.

HW, TW, KW und SW gründen die Immobilien AG mit Sitz im Kanton Zürich. Das Aktienkapital der Immobilien AG beträgt CHF 100'000 und ist in 100 Namenaktien im Nennwert zu je CHF 1'000 eingeteilt. HW, TW, KW und SW zeichnen je 25 Namenaktien der Immobilien AG (Beteiligungen je 25 %).

HW ist Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Zürich (Privatvermögen). Die Liegenschaft ist unbelastet. Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt CHF 6'000'000 und die Anlagekosten CHF 3'500'000. HW verkauft die Liegenschaften zu den Anlagekosten von CHF 3'500'000 an die Immobilien AG. Das Steueramt setzt im Rahmen des Einschätzungsverfahrens für die Grundstückgewinnsteuer den massgeblichen Erlös auf CHF 6'000'000 und nicht auf CHF 3'500'000 fest. Zur Begründung führt das Steueramt aus, dass nach § 220 Abs. 1 StG ZH als Erlös der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers gelte. Der Kaufpreis betrage in vorliegenden Fall zwar CHF 3'500'000, jedoch habe man durch den unterpreislichen Verkauf zu CHF 3'500'000 der Immobilien AG eine verdeckte Kapitaleinlage von CHF 2'500'000 zukommen lassen, welche als weitere Leistung im Sinne von § 220 Abs. 1 StG ZH zu qualifizieren und zum Kaufpreis von CHF 3'500'000 hinzuzurechnen sei.

Frage

• Wie beurteilen Sie die Rechtslage in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer?

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Fall 4: Halten von Liegenschaften im Ausland

1. Sachverhalt

Jürgen und Maria Kraft (JK und MK) wohnen in einem Einfamilienhaus (Alleineigentum von JK) in der Stadt Bern. Sie haben das Haus im laufenden Steuerjahr umfassend renovieren lassen und dafür die bestehende (bisher niedrige) Hypothek erhöht. MK hält zudem zusammen mit Ihrer Schwester ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich (geerbtes Anlageobjekt, je hälftiges Eigentum), das voll vermietet ist. Auf dem Mehrfamilienhaus lastet eine Hypothek, welche die Schwestern je zur Hälfte tragen. JK hat vor rund 15 Jahren von seinen Eltern einen Anteil an einer SCI erhalten, die eine Liegenschaft in der Nähe von Nizza hält. Die Liegenschaft ist seit Jahrzehnten im Besitz der Familie und dient ihr als Feriendomizil (nicht fremdvermietet).

Fragen

• Wie wird eine französische SCI in der Schweiz steuerlich behandelt?
• Wie erfolgt die interkantonale und die internationale Steuerausscheidung?

2. Variante 1

JK und MK leben mit ihren Kindern in Frankreich und sind dort unbeschränkt steuerpflichtig. JK hat von seinen Eltern ein Einfamilienhaus im Kanton Bern geerbt, welches er vermietet. Er hat das Haus kürzlich umfassend sanieren lassen und dafür die bestehende Hypothek erhöht. MK hält zusammen mit ihrer Schwester ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich, das voll vermietet ist. Auf dem Mehrfamilienhaus lastet eine Hypothek, welche die Schwestern je zur Hälfte tragen.

Fragen

• Wie sieht die interkantonale und internationale Steuerausscheidung aus?
• Welche Vermögenswerte und Einkommen gelangen wo zur Besteuerung?
• Welcher Steuersatz kommt zur Anwendung?

3. Variante 2

Gleicher Sachverhalt wie im Grundfall: JK und MK leben in einem Einfamilienhaus im Kanton Bern, MK hält zusammen mit ihrer Schwester ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich und JK besitzt eine Ferienliegenschaft in Frankreich.

Zusätzlich dazu hat MK, Schweizer und US-Staatsbürgerin, im Oktober 2023 von ihrer in den USA lebenden Mutter schenkungshalber einen Anteil von 34% an der Golf Club LLC (Limited Liability Company) in den USA erhalten, die ihrerseits ein grosses Grundstück mit einem Golfplatz und Clubhaus hält. In den USA wird die Golf Club LLC als "Partnership" transparent behandelt und für die Partner der LLC wird in den USA jährlich ein K-1 Formular eingereicht.

In Hinblick auf die Schenkung wurde das Grundstück von einem lokalen Experten bewertet. Der Verkehrswert betrug im Schenkungszeitpunkt im Oktober 2023 USD 7.5 Mio. Gewinne werden nur durch den Verkauf von neuen Golfclub-Mitgliedschaften erzielt.

Fragen

• Wie wird die US LLC in der Schweiz steuerlich behandelt?
• Wie sieht die interkantonale und internationale Steuerausscheidung aus?

4. Variante 3

Gleicher Sachverhalt wie im Grundfall: JK und MK leben in einem Einfamilienhaus im Kanton Bern, MK hält zusammen mit ihrer Schwester ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich und JK besitzt eine Ferienliegenschaft in Frankreich.

Zusätzlich hat JK von seinen Eltern einen Anteil an einem deutschen Immobilienfonds geerbt. Der Immobilienfonds hat die Rechtsform einer GmbH & Co. KG. Persönlich haftender Gesellschafter ist eine eigens dafür gegründete Beteiligungsgesellschaft mit beschränkter Haftung. Die Anleger, wie JK, die ein Grundbesitz-Zertifikat haben, treten nach aussen nicht im eigenen Namen auf, sondern haben die Beteiligungsgesellschaft mbH damit beauftragt (Treuhandkommanditist). Der Immobilienfonds ist auf das Halten einer einzigen Immobilie beschränkt. Dabei handelt es sich um ein vollvermietetes Bürogebäude an bester Lage in Frankfurt a.M. Die Gewinne des Immobilienfonds, die aus den Mieterträgen bestehen, werden jährlich an die Anleger ausgeschüttet. Der Hauptmieter des Bürogebäudes hat ein zeitlich festgelegtes Kaufrecht. Mit Ablauf dieses Kaufrechts (spätestens bis Ende Mai 2027) endet die Anlage.

Fragen

• Wie wird ein deutscher Immobilienfonds in der Schweiz steuerlich behandelt?
• Wie sieht die interkantonale und internationale Steuerausscheidung aus?