Restructurations immobilières : sélections de cas pratiques

Cas 1 : Transformation de RI en SA - Notion d'exploitation immobilière

1. État de fait

Mme Baud, cadre dans un établissement bancaire, a reçu, en 2003, dans la succession de son père, enseignant, un immeuble sis à Genève au bord du lac, regroupant tant des logements commerciaux que d'habitation.

En 1998, ce dernier avait acquis les actions de la société Chantemerle (alors propriétaire de l'immeuble) et avait procédé à la liquidation de la SI le 10 juin 2003, peu de temps avant son décès. L'endettement hypothécaire de l'immeuble s'élevait au moment de la succession à 30%.

En 2018, Mme Baud décide d'améliorer la rentabilité de son bien qui n’a pas fait l'objet de travaux de rénovation depuis plus de 40 ans. À cette fin, elle entame des travaux sur une période de plus de 4 ans, financés à hauteur de 100% par un prêt hypothécaire. Au 31.12.2022, l'endettement total s'élève à 75%.

Les travaux étant importants, les baux sont résiliés et de nouveaux baux sont conclus à l'issue des travaux, avec une majoration de loyers. Cela entraîne une augmentation de l'état locatif qui s'élève dorénavant à CHF 2'000'000.-.

Le conseiller fiscal de Mme Baud la convainc de détenir son immeuble par le biais d'une société (ci-après : la "SI") afin de pouvoir optimiser sa fiscalité.

Questions

• Quelle est la qualification de l'immeuble ?
• Selon la qualification fiscale, quelles sont les conséquences liées au transfert de l'immeuble dans une SI ?

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Cas 2 : Transformation de RI en SA - Notion d'exploitation commerciale

1. État de fait

Mme Müller a reçu, en 2003, par donation de son père, un immeuble sis à Genève regroupant tant des logements commerciaux que d'habitation.

En 2016, Mme Müller décide de profiter de la plateforme Airbnb pour mettre en location certains appartements et améliorer la rentabilité de son bien.

Considérant que cette forme de location est nettement plus rentable, elle décide, dès la fin de l'année 2018, de procéder à la rénovation desdits logements et entame d'importants travaux financés entièrement par des fonds étrangers. À l'issue des 4 années de travaux, l'ensemble des logements sont loués sur la plateforme Airbnb.

Variante

Même état de fait.

Toutefois, Mme Müller ne souhaitant plus payer de commission à la plateforme Airbnb, cette dernière constitue une société, Sweet, dont elle détient 100% du capital-actions et chargée de (i) commercialiser la location des logements, (ii) assurer les services annexes tels que le nettoyage, les services d'hôtellerie limités à un service de boissons et une petite restauration en chambre.

Le conseiller fiscal de Mme Müller la convainc de détenir son immeuble par le biais d'une société (ci-après : la "SI") afin de pouvoir optimiser sa fiscalité, i.e. en diminuant la fiscalité de rendements immobiliers (non distribués) et afin de bénéficier pleinement du bouclier fiscal.

Questions

• Quelle est la qualification de l'immeuble ?
• Selon la qualification fiscale, quelles sont les conséquences liées au transfert de l'immeuble dans une société anonyme ?

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Cas 3 : Apport / vente à une société immobilière

1. État de fait

M. Arnaud, résident du canton de Vaud, est propriétaire d’un immeuble dans le canton de Vaud qu’il détient dans sa fortune privée. Il a acquis cet immeuble il y a plus de 25 ans pour CHF 1'000’000.-. En janvier 2025, il envisage la détention indirecte de cet immeuble au travers d’une société à constituer. La société est constituée avec un capital-actions de CHF 100'000.- libéré par l’apport, le solde du montant constituant un agio de CHF 2'900'000.-, l’immeuble étant valorisé à CHF 3’000'000.- au moment de l’apport (valeur expertisée comme étant la valeur de marché).

Question

• Quid en cas d’apport de l’immeuble ?

Variante 1 :

M. Arnaud constitue d’abord la société pour CHF 100'000.- libérée en cash et apporte ensuite l’immeuble sis dans le canton de Vaud en faisant un « apport à fonds perdus » comptabilisé au compte « Autres réserves ». Le contrat d’apport notarié prévoit un prix de CHF 3'000'000.- pour l’immeuble, l’ensemble est crédité aux « Autres réserves ». Quid ?

Variante 2 :

Après avoir fait expertiser son immeuble à une valeur de CHF 3'000'000.-, M. Arnaud conclut un acte notarié prévoyant l’apport de l’immeuble pour CHF 1'000'000.- dans le cadre de la constitution de la société. L’apport est fait en échange de la création d’un capital-actions de CHF 1'000'000.-.

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Cas 4 : Apport / vente d’une société immobilière

1. État de fait

Il s’agit de la suite du cas pratique n°3 ci-dessus, sauf que cette fois-ci, l’immeuble de M. Arnaud est situé dans le canton de Genève et M. Arnaud est résident genevois.

Après avoir apporté son immeuble situé dans le canton de Genève à sa société, la société ASA, également sise à Genève, M. Arnaud décide d’apporter cette dernière à une société existante de laquelle il est actionnaire à 100% et qui est active dans la production de systèmes audios haut de gamme (Hi-Fi SA, à Genève). M. Arnaud détient les actions de ASA et de Hi-Fi SA.

Les comptes de ASA se présentent comme suit au moment de l’apport à Hi-Fi SA :

La valeur d’acquisition de l’immeuble par ASA était de CHF 3'000'000.-.

Les comptes de Hi-Fi SA se présentent comme suit au moment de l’apport de ASA:

Les actions de la SI ASA sont vendues par M. Arnaud à Hi-Fi SA pour CHF6'200'000.- après une période de détention de 2 ans des titres de ASA. Le prix de vente est comptabilisé comme crédit-vendeur en faveur de M. Arnaud. Les comptes de Hi-Fi SA post-acquisition se présentent dès lors comme suit:

Questions

Quid de la vente des actions de ASA pour CHF 6'200'000.- ?

Variante 1 :

Quid de la vente des actions ASA à leur valeur nominale y compris l’agio (avec crédit-vendeur correspondant au passif de Hi-Fi SA) ?

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Cas 5 : Restructuration portant sur des actions d'une SCI française

1. État de fait

Mme Marchand, de nationalité française, s'est installée à Genève il y a plus de 20 ans. Elle a toutefois conservé une résidence secondaire en Provence qu'elle détient par le biais d'une société civile française, SCI les Vents.

Mme Marchand n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux s'agissant de la SCI les Vents. Par conséquent, la SCI est considérée comme translucide, selon le droit français.

La valeur de la SCI s'élève à EUR 2'000'000.-. Durant les mois où elle n'y séjourne pas, elle loue cette propriété aux amis et à sa famille, ce qui génère à la SCI un revenu annuel de l'ordre de EUR 60'000.-. Aucun montant n'est comptabilisé par la SCI pour l'occupation de la propriété par Mme Marchand.

Mme Marchand a déclaré et s'est acquittée en France de l'impôt sur la fortune immobilière en France (ci-après : "IFI"), respectivement de l'impôt sur le revenu relatif aux rendements réalisés par la SCI. Par ailleurs, le revenu annuel a toujours crédité sur le compte courant de Mme Marchand.

Elle envisage aujourd'hui de transférer ses parts à ses enfants qui sont domiciliés en Suisse. Toutefois, elle souhaiterait éviter les droits de donation dus en France. À cette fin, sur conseil de son fiscaliste, ses enfants constitueront une nouvelle société basée en Suisse qu'ils détiendront ; cette société achèterait les parts de la SCI. L'acquisition serait financée par le biais d'un prêt accordé par Mme Marchand à la société nouvelle constituée.

Questions

• Comment sont traitées les actions de la SCI les Vents, du point de vue fiscal suisse ?
• Quelles conséquences, du point de vue fiscal suisse, découleront de la restructuration envisagée ?