Mehrwertsteuerrechtliche Fallstricke bei Grundstücktransaktionen

Fall 1: Übertragung von Grundstücken im MWST-Recht

1. Sachverhalt

1.1 Grundfall

Die Real Estate AG veräussert ihre Geschäftsliegenschaft, die sie 2017 für CHF 10 Mio. (exkl. MWST) erstellt und seither vollumfänglich optiert vermietet hat, an die Invest AG für CHF 15 Mio. (Anteil Wert des Bodens CHF 3 Mio.).

1.2 Variante Die Erwerberin rechnet mit Pauschalsteuersätzen ab

Die Real Estate AG veräussert die Liegenschaft gemäss Grundfall an die Krankenhaus AG. Die Liegenschaft ist bisher bereits zu 50 % an Mitarbeiter des Krankenhauses und zu weiteren 50 % an einen Restaurantbetreiber mit Option vermietet. Die Erwerberin möchte die Nutzung fortführen. Sie rechnet mit Pauschalsteuersätzen ab.

Fragen

• Wie sind die Eigentumsübertragungen mehrwertsteuerlich zu beurteilen?
• Welche Konsequenzen ergeben sich für Verkäuferin und Erwerberin?

Fall 2: Meldeverfahren – Übertragung einzelner Liegenschaften

1. Sachverhalt

Konzerngesellschaft A hält eine Liegenschaft, welche sie bis anhin für ihre Produktionstätigkeit verwendete, jedoch künftig nicht mehr benötigt, da sie die Produktion an Dritte auslagert. Sie überträgt diese auf Konzerngesellschaft B zu Gewinnsteuerwerten. Hauptzweck der Konzerngesellschaft B ist es, Liegenschaften zu halten, zu verwalten und aktiv zu vermarkten.

Aus direktsteuerlicher Sicht sind die Voraussetzungen für eine steuerneutrale Konzernübertragung von Gegenständen des betrieblichen Anlagevermögens nach Art. 61 Abs. 3 DBG, Art. 24 Abs. 3quarter StHG erfüllt.

Fragen

• Kann oder muss für die Übertragung das Meldeverfahren nach Art. 38 MWSTG angewendet werden?
• Bestehen weitere Übertragungsmöglichkeiten aus MWST-Sicht und wie sind diese zu beurteilen?

Fall 3: Meldeverfahren – Immobilien als Betrieb/Teilbetrieb

1. Sachverhalt

Die Bauunternehmung A möchte im Wege der Nachfolgeplanung ihren Immobilienbesitz in eine Tochtergesellschaft B ausgliedern. Zu diesem Zweck werden die Immobilien (mit Option vermietete Immobilien), zwei Teilzeitkräfte für die Immobilienverwaltung, Forderungen und Verbindlichkeiten aus dem Immobiliengeschäft und betriebliches Anlagevermögen (Mobiliar, Software) auf die Tochtergesellschaft übertragen.

• ‍Variante A: Es sind die Anforderungen an einen Immobilienbetrieb gemäss KS 5a "Umstrukturierungen" vom 1. Februar 2022, Ziff. 3.2.2.3 erfüllt. Es liegt somit ein steuerneutraler Umstrukturierungsvorgang nach Art. 61 DBG vor.‍
• Variante B: Die Anforderungen an einen Immobilienbetrieb i.S. des KS 5a sind nicht erfüllt (d.h. Verhältnis 1 Mitarbeiter, CHF 20 Mio. Mieterträge, CHF 40 Mio. Immobilienvermögen nicht erfüllt = Regelfall). Die Ausgliederung ist daher nicht steuerneutral nach Art. 61 DBG möglich.‍
• Variante C: Die Bauunternehmung A gliedert ihren Baubetrieb samt Betriebsliegenschaften in die Tochtergesellschaft B aus. Bei Gesellschaft A verbleiben die fremdvermieteten Immobilien, zwei Teilzeitkräfte und die mit der Immobilienvermietung im Zusammenhang stehenden Forderungen und Verbindlichkeiten.

Fragen

• Kann oder muss für die Übertragung das Meldeverfahren nach Art. 38 MWSTG angewendet werden?
• Bestehen weitere Übertragungsmöglichkeiten aus MWST-Sicht?

Fall 4: Vorsteuerabzug bei Abbruchkosten ohne Eigentümerwechsel

1. Sachverhalt

Die seit 1995 im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragene und effektiv abrechnende Hephaistos AG nutzt ein Gebäude in Uster im Kanton Zürich gewerblich. Am 1. Januar 2021 lässt die Hephaistos AG das gewerblich genutzte Gebäude durch die Perses AG abbrechen und beginnt mit der teilweisen Überbauung des nun freien Geländes. Gebaut werden Wohnungen zur Vermietung an Privatpersonen.

Die Perses AG stellt der Hephaistos AG für den Abbruch Rechnung mit Mehrwertsteuer.

Fragen

• Darf die Hephaistos AG den Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten geltend machen?
• Spielt es dabei eine Rolle, dass mit der neuen Überbauung nur ein Teil des Grundstücks überbaut wird?

Fall 5: Vorsteuerabzug bei Abbruchkosten ohne Eigentümerwechsel Rein bauliche Massnahmen

1. Sachverhalt

Die seit 1995 im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragene und effektiv abrechnende Xenios AG nutzt ein Hotelgebäude in Ostermundigen im Kanton Bern gewerblich (Hotelbetrieb). Am 1. Januar 2021 lässt die Xenios AG das Hotelgebäude durch die Janus AG umbauen; der Hotelbetrieb wird eingestellt. Nach dem Umbau werden die bisherigen Hotelzimmer als Wohnungen an Privatpersonen vermietet.

Die Janus AG stellt der Xenios AG für den Umbau Rechnung mit Mehrwertsteuer.

Frage

• Darf die Xenios AG den Vorsteuerabzug auf den Umbauarbeiten geltend machen?

Fall 6: Vorsteuerabzug bei Abbruchkosten mit Eigentümerwechsel / Sofortiger Abbruch

1. Sachverhalt

Die seit 1995 im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragene und effektiv abrechnende Hephaistos AG nutzt ein Gebäude in Brig im Kanton Wallis gewerblich. Am 1. Januar 2021 verkauft die Hephaistos AG das gewerblich genutzte Gebäude an die Thetis AG. Letztere beauftragt die Perses AG mit dem Abbruch. Anschliessend beginnt sie mit der Überbauung des nun freien Geländes. Gebaut werden Wohnungen zur Vermietung an Privatpersonen.

Die Perses AG stellt der Thetis AG für den Abbruch Rechnung mit Mehrwertsteuer.

Fragen

• Darf die Thetis AG den Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten geltend machen?
• Sehen Sie mehrwertsteuerliches Optimierungspotential?

Fall 7: Vorsteuerabzug bei Abbruchkosten mit Eigentümerwechsel / Zwischennutzung

1. Sachverhalt

Die seit 1995 im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragene und effektiv abrechnende Hephaistos AG ist im Eigentum eines eigenen, gewerblich genutzten Gebäudes in Airolo im Kanton Tessin. Am 1. Januar 2019 verkauft die Hephaistos AG das Gebäude an die Thetis AG. Die Thetis AG beabsichtigt, das Gebäude abzureissen und anschliessend Wohnungen zu erstellen (Vermietung an Private zu Wohnzwecken). Die Thetis AG beauftragt die Perses AG mit dem Abbruch. Dieser erfolgt am 1. Juli 2022. Vom Kauf des Wohngebäudes am 1. Januar 2019 bis zu dessen Abbruch am 1. Juli 2022 vermietete die Thetis AG das Gewerbegebäude mit Option (Zwischennutzung).

Die Perses AG stellt der Thetis AG für den Abbruch Rechnung mit Mehrwertsteuer.

Frage

• Darf die Thetis AG den Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten geltend machen?