IBGI, Impôts directs, Impôts anticipé – Présentation de cas

Cas 1 : Impôts directs, Impôts sur les bénéfices et gains immobiliers – Conséquences pratiques de l'arrêt du TF 9C_393/2023* du 10 juin 2024  

1. Etat de fait

La Fondation Z est reconnue d'utilité publique, exonérée des impôts directs et son siège se trouve à Genève.

Le 4 mars 2024, elle acquiert une société immobilière, X SA, à un résident genevois pour le prix de CHF 10M. La valeur vénale de l'immeuble est de CHF 12M, son prix d'achat par la société immobilière de 8M et sa valeur comptable de CHF 7M (en raison d'amortissements effectués à concurrence de 1M et admis fiscalement).

Le 5 juin 2024, la Fondation reprend les actifs et passifs de la société immobilière par le biais d'un transfert de patrimoine et la société est radiée du registre du commerce.

Questions

• Quelles étaient les conséquences fiscales pour les impôts directs et l'IBGI avant l'arrêt du TF du 10 juin 2024 (9C_393/2023) ?
• Quelles seront vraisemblablement les conséquences fiscales pour les impôts directs et l'IBGI suite à l'arrêt précité ?

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Cas 2 : Impôt anticipé – Fusion de société immobilière

1. Etat de fait

Le 1^er janvier 2024, un fond de private equity étranger fonde une société d'acquisition suisse (Akiko) avec un capital propre de CHF 20M et un prêt actionnaire de 40M (taux de 5.5%). Akiko obtient un financement bancaire de 40M supplémentaire (taux de 5%). Les conditions des prêts sont identiques et ils ne font l'objet d'aucune garantie.

Akiko acquière l'ensemble du capital-actions de Immo SA le 30 mars 2024. Immo SA est une société immobilière dont le seul actif est un immeuble dans le canton de Genève. Ses fonds propres sont de 10M. Le 1^er janvier 2025, Akiko absorbe Immo SA.

Questions

• Quelles sont les conséquences fiscales en matière d'impôt anticipé ?

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Cas 3 : Impôts directs – Créances garanties par gages immobiliers

1. Etat de fait

1.1 Situation de base (débiteur et créancier suisses)

La société X SA a son siège à Genève. Elle est propriétaire d'immeubles dans les cantons de Genève et Vaud.

La société X SA obtient un crédit auprès d'une banque zurichoise et donne ses immeubles en garantie.

Question

• Quelle est la situation sous l'angle des impôts directs pour la société X SA et pour la banque ?

1.2 Variante 1 (débiteur suisse – créancier étranger)

La société X SA a son siège à Genève. Elle est propriétaire d'immeubles dans les cantons de Genève et Vaud.

La société X SA obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse. La société X SA donne ses immeubles en garantie.

Question

• Quelle est la situation sous l'angle des impôts directs pour la société X SA et pour la banque ?

1.3 Variante 2 (débiteur suisse – créancier étranger avec établissement stable en Suisse)

La société X SA a son siège à Genève. Elle est propriétaire d'immeubles dans les cantons de Genève et Vaud.

La société X SA obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse, laquelle dispose d'un établissement stable à Genève. La société X SA donne ses immeubles en garantie. Les créances sont comptabilisées dans les livres de l'établissement stable genevois.

Question

• Quelle est la situation sous l'angle des impôts directs pour la société X SA et pour la banque ?

1.4 Variante 3 (débiteur étranger – créancier étranger)

La société X Ltd a son siège à Singapour. Elle est propriétaire d'immeubles dans les cantons de Genève et Vaud.

La société X Ltd obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse. La société X Ltd donne ses immeubles en garantie.

Question

• Quelle est la situation sous l'angle des impôts directs pour la société X SA et pour la banque ?

1.5 Variante 4 (débiteur étranger – créancier étranger avec établissement stable en Suisse)

La société X Ltd a son siège à Singapour. Elle est propriétaire d'immeubles dans les cantons de Genève et Vaud.

La société X Ltd obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse, laquelle dispose d'un établissement stable à Genève. La société X SA donne ses immeubles en garantie. Les créances sont comptabilisées dans les livres de l'établissement stable genevois.

Question

• Quelle est la situation sous l'angle des impôts directs pour la société X Ltd et pour la banque ?

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Cas 4 : Impôts directs – Question choisie en matière de qualification privée/commerciale

1. Etat de fait

M. X est résident fiscal genevois. Il était actif dans le domaine de l'immobilier. Son épouse exerçait la profession de vétérinaire. Les époux sont depuis cinq ans à la retraite.

M. X détient, pour moitié avec son épouse, des actions dans quatre sociétés immobilières dont ils ont fait l'acquisition il y a plus de 15 ans, intégralement à l'aide de leurs fonds propres. Les SI détiennent des immeubles locatifs. Les actions en question sont déclarées comme faisant partie de la fortune privée et taxées comme telles. En outre, les époux sont propriétaires d'un immeuble locatif acquis il y a 12 ans au moyen de fonds étrangers pour un montant correspondant à 50% du prix d'achat. Il a également toujours été déclaré comme un bien appartenant à la fortune privée. Ces actifs n'ont d'ailleurs jamais figuré dans la comptabilité de M. X.

Postérieurement à l'acquisition de l'immeuble en direct (plus précisément il y a 7 ans) et grâce à l'augmentation de la valeur vénale de l'objet (+10%), les époux ont pu obtenir un financement bancaire personnel afin de financer des projets privés, sans lien avec l'immobilier. L'emprunt initial et l'emprunt supplémentaire représentent au total 70% du prix d'achat et 63% de la valeur vénale du bien au moment de l'octroi du financement supplémentaire.

Le couple envisage désormais de vendre l'immeuble détenu en direct.  

Questions ciblées concernant la qualification privé / commercial

• Comment apprécier dans ce cas l'indice jurisprudentiel du recours aux fonds étrangers dans l'analyse de la qualification fortune privée versus fortune commerciale ?
• Est-ce que la position de Mme X peut être traitée de manière distincte par rapport à M. X ?