Eigenmietwert, Vorzugsmiete, Gewinnungskosten und andere Abzüge

Fall 1: Der Eigenmietwert

1. Sachverhalt

Frau Meier wohnt zusammen mit ihrem Ehemann und den drei Kindern im Kanton Zürich in einem Einfamilienhaus. Zusätzlich hat die Familie eine Ferienwohnung in Graubünden und vor Kurzem ein Ferienhaus in Südfrankreich erworben. Zur Finanzierung hat man die Liegenschaften in der Schweiz mit Hypotheken belastet (Einfamilienhaus: CHF 1'000'000, Wohnung Graubünden: CHF 500'000; Wohnung Glarus: CHF 300'000; Schuldzinsen im fraglichen Jahr CHF 54’000). Kurze Zeit nach dem Erwerb der beiden weiteren Liegenschaften zieht eines der drei Kinder aus, weshalb sein Zimmer «leer» steht. Die Wohnung in Graubünden wird nur in den Monaten Juni/Juli und Februar genutzt. Der Eigenmietwert des Hauses in Zürich wird auf CHF 50'000 jährlich (Vermögenssteuerwert CHF 1'400’000) und die Liegenschaften in Graubünden und in Frankreich auf CHF 20'000 bzw. CHF 10'000 jährlich (Vermögenssteuerwert CHF 1'000'000 bzw. CHF 500’000) festgelegt.

Herr Meier hat aus einer vergangenen Erbschaft noch eine vermietete Wohnung im Kanton Glarus (Jahresmiete CHF 20'000; Steuerwert CHF 800’000). Da Strom- und Wasserleitungen saniert wurden, betragen die Unterhaltskosten im fraglichen Jahr CHF 30’000.

Das bewegliche Vermögen des Ehepaar Meier beträgt CHF 200'000.

Fragen

1. Wie wirken sich die Liegenschaften auf die Steuerpflicht aus und wie werden die Liegenschaften (im Kanton Zürich) einkommenssteuerrechtlich behandelt (Annahme pauschaler Liegenschaftenunterhalt von 20%)?
2. Frau Meier findet, dass die Eigenmietwerte ihrer Liegenschaften viel zu hoch festgelegt wurden. Sie kommt zu Ihnen und will verstehen, wie diese festgelegt werden. Insbesondere verstehe sie nicht, warum im Kanton Graubünden für die direkte Bundessteuer ein anderer Eigenmietwert als für die Staats- und Gemeindesteuer herangezogen wird.
3. Wie wirkt der Umstand, dass im Haus am Hauptwohnsitz im Kanton Zürich ein Kinderzimmer «leer» steht? Wie verhält es sich mit den 9 Monaten im Jahr, in welchen die Ferienwohnung in Graubünden nicht genutzt wird? Wie sähe es aus, wenn die Familie Meier die Ferienwohnung nicht mehr benutzt, und versucht, sie zu verkaufen?
4. Würde sich an der Betrachtung (Frage 3) etwas ändern, wenn alle drei Kinder ausgezogen wären und das Ehepaar Meier alleine und mit nur einer geringen Rente in dem Haus leben würde (ohne weitere Liegenschaften, Einkommen oder Vermögen)?

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Fall 2: Vorzugsmietzins (angelehnt an BGE 146 II 97)

1. Sachverhalt

Herr und Frau Anton sind im Kanton Zürich steuerpflichtig. Herr Anton ist Alleinaktionär und Verwaltungsrat der Anton AG, die seit längerem eine Liegenschaft von einer (unabhängigen) Vermiet AG gemietet hat. Die Anton AG untervermietet den Grossteil der Räumlichkeiten an Dritte zu einem Mietzins von ca. CHF 155'000 jährlich, was in etwa den Mietausgaben an die Vermiet AG entspricht, sodass kaum ein Gewinn aus der Untervermietung entsteht. Der Untermietvertrag ist unbefristet und nur die Untermieter haben Zugang zu den Räumlichkeiten.

Frau Anton (privat) kauft nun die Liegenschaft und vermietet die Räumlichkeiten für rund CHF 50'000 jährlich an die Anton AG weiter. Die Untermietverträge bestehen unverändert fort. Dies führt dazu, dass die Gesellschaft durch die Untermietverhältnisse einen Gewinn von jährlich etwa CHF 105'000 erzielt. Da die Gesellschaft in früheren Jahren erhebliche Verluste verzeichnete, nutzt sie diese Einnahmen, um Verluste zu decken und das bestehende Aktionärsdarlehen abzuzahlen.

Fragen

1. Wie ist die gewählte Rechtsgestaltung steuerrechtlich zu beurteilen?
2. Was hat das Gericht im Hinblick auf den Tatbestand der Steuerumgehung erwogen? Ist dieser erfüllt?
3. Variante: Wie wäre der Sachverhalt steuerrechtlich zu würdigen, wenn die Liegenschaft der Anton AG gehören und eine Wohnung darin an einen Arbeitnehmer unterpreislich vermietet würde?
4. Variante: Wie wäre der Sachverhalt steuerrechtlich zu würdigen, wenn Frau Anton eine Wohnung im Thurgau hat, die sie ihrer Schwester für symbolische CHF 200 im Monat zur Verfügung stellt?

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Fall 3: Unterhaltskosten und Investitionen bei Liegenschaften

1. Sachverhalt

Ordnen Sie die folgenden Aufwendungen einer der Kategorien zu. Die Arbeiten werden an einer Liegenschaft in Zürich durchgeführt.

Kategorien

1. Wertvermehrend / Nicht abzugsfähig (aber dafür als Anlagekosten zu berücksichtigen)
2. Werterhaltend / abzugsfähig
3. Gemischt / z.T. abzugsfähig, z.T. nicht abzugsfähig
4. Lebenshaltungskosten / nicht abzugsfähig

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Fall 4: Wirtschaftlicher Neubau (angelehnt an BGE 149 II 27)

1. Sachverhalt

Herr Müller, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Zürich, hat im Jahr 2022 eine umfassende Sanierung seiner Liegenschaft durchgeführt. Das Gebäude ist über 140 Jahre alt, und die Sanierung umfasste u.a.:

1. Erneuerung der Fassade inkl. historische Fenster
2. Installation von Solaranlagen zur Verbesserung der Energieeffizienz
3. Einbau einer Erdwärmesonde
4. Ersatz sämtlicher Strom- und Wasserleitungen

Die Gesamtkosten für die Sanierung betrugen CHF 1’500‘000. Das Haus ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) erfasst. Hinsichtlich der anstehenden Renovation hatte Herr Müller mit der Steuerbehörde Kontakt und ihre Empfehlung, genauer ausgedrückt eine fachspezifische Beurteilung, eingeholt.

Die kantonale Steuerbehörde stufte sämtliche Kosten nach der bisherigen Praxis des wirtschaftlichen Neubaus als wertvermehrende Anlagekosten ein, was bedeuteten würde, dass Herr Müller die Kosten nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen könnte. Herr Müller war der Ansicht, dass zumindest ein Teil der Kosten werterhaltend sei und somit entgegen der Ansicht der Steuerbehörde steuerlich als Unterhaltskosten abziehbar sein müssten.

Fragen

1. Was ist der derzeitige Stand der steuerrechtlichen Beurteilung von grösseren Instandstellungsarbeiten?
2. Welches Argument könnte Herr Müller vorbringen vor dem Hintergrund, dass sein Haus im ISOS erfasst ist?
3. Die Sanierungskosten übersteigen die Einkünfte von Herrn Müller im Jahr 2022. Können diese im Folgejahr zum Abzug gebracht werden?
4. Was ist Herrn Müller in prozessualer Hinsicht zu empfehlen im Hinblick auf die Geltendmachung der Sanierungskosten als Unterhaltskosten?