Besteuerung des Liegenschaftenhandels, Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung

Fall 1: Juristische Person mit Betriebsverlust, Anrechnung an Grundstückgewinnsteuer

1. Sachverhalt

Die B AG mit Sitz in Winterthur veräussert 2022 ihre Liegenschaft in Zürich-Altstetten. Da sie einen Betriebsverlust ausweist, stellt sie den Antrag, Grundstückgewinnsteuer anzurechnen. Folgende Daten sind bekannt:

Variante

Die B AG hat ihren Sitz in Frauenfeld.

Fragen

• Welcher Teil des Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft wird mit der Gewinnsteuer erfasst werden?
• Wird die Wertschwankungsreserve durch das kantonale Steueramt oder durch die Grundsteuern Zürich untersucht werden? Warum?
• Vorausgesetzt, die Wertschwankungsreserve wird akzeptiert. Wie hoch ist der Grundstückgewinn, der zu versteuern wäre?
• Was ist zu beachten bzw. zu berechnen bevor der Antrag für die Anrechnung des Betriebsverlusts an die Grundstückgewinnsteuer zu stellen ist?
• Welche Überlegungen sind im Zusammenhang mit der Zukunft der Gesellschaft und dem Antrag auf Anrechnung des Betriebsverlusts an die Grundstückgewinnsteuer anzustellen?
• Was ist bezüglich der zeitlichen Koordination der Einschätzungsverfahren zu beachten (Gewinnsteuer und Grundstückgewinnsteuer)?

Fall 2: Branchenferne natürliche Person als Liegenschaftenhändlerin

1. Sachverhalt

Eine als Reinigungskraft tätige natürliche Person kauft innerhalb von elf Jahren (2001- 2012) sechs Liegenschaften und verkauft vier Liegenschaften innerhalb von sechs Jahren (2006-2012), wovon zwei vor dem Verkauf umfassend saniert wurden. Sämtliche Liegenschaftenkäufe waren vollumfänglich fremdfinanziert. In einem Fall erfolgte die Wiederanlage des Verkaufserlöses. Weiter besass die Pflichtige eine Immobilien AG.

Variante

Die natürliche Person wohnte vor dem Verkauf jeweils für eine gewisse Zeitperiode in den Liegenschaften.

Fragen

• Welche der vom Bundesgericht definierten Merkmale für das Vorliegen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind erfüllt?
• Liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Was spricht dafür und was dagegen?
• Handelt es sich bei der Beteiligung an der Immobilien AG um Geschäftsvermögen?

Fall 3: Generalunternehmer AG mit Händler-Gemeinkostenpauschale

1. Sachverhalt

Die Generalunternehmer AG mit Sitz im Kanton ZG verkauft eine Liegenschaft im Kanton BS. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird statt der verlangten Gemeinkostenpauschale von 12% nur eine in der Höhe von 8% des Verkaufserlöses gewährt. Die Generalunternehmer AG begibt sich auf den Weg durch die Rechtsmittelinstanzen und macht geltend, durch die Verweigerung der Gemeinkostenpauschale von 12% komme es zu einer verbotenen Doppelbesteuerung aufgrund des höheren Steuersatzes bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton BS im Vergleich zur Gewinnsteuer im Kanton ZG.

Variante

Es handelt sich nicht um eine juristische Person, sondern um einen Architekten der Eigenleistungen geltend macht.

Fragen

• Unter welchen Bedingungen kann die Steuerverwaltung eine tiefere Pauschale festlegen?
• Die Finanzdirektion Zürich sieht in ihrem «Merkblatt des kantonalen Steueramtes zum Abzug besonderer Aufwendungen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers bei der Grundstückgewinnsteuer» vor, dass für ausser- kantonale Liegenschaftenhändler eine Pauschale von 5% des Verkaufserlös gewährt werden kann. Gilt das absolut?
• Liegt eine Doppelbesteuerung der Generalunternehmer AG vor?

Fragen zur Variante

• Wie und wann sind akzeptierte Eigenleistungen zu versteuern?
• Welche Steuerhoheit erfasst die Eigenleistungen?

Fall 4: Architekt mit Beteiligung an Konsortium

1. Sachverhalt

Ein selbständig erwerbstätiger Architekt, ist an einer Kommanditgesellschaft mit 30 Liegenschaften beteiligt. Er hat diverse Liegenschaften in seinem Besitz neu gebaut oder umgebaut.

Er verkauft eine seiner Liegenschaften an den Besitzer des Nachbargrundstücks. Gegen diesen hatte er zuvor einen Baurekurs, wegen eines geplanten Ersatzneubaus angestrengt. Der Nachbar bot ihm darauf an, seine Liegenschaft zu kaufen.

Der Architekt bestreitet das Vorliegen von Geschäftsvermögen. Die veräusserte Liegenschaft habe er «aus Freude an der Architektur» gekauft. Es wurden keine Umbauten an dieser Liegenschaft vorgenommen, die Fremdfinanzierung war nicht überhöht.

Fragen

• Welche der vom Bundesgericht definierten Merkmale für das Vorliegen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind erfüllt?
• Liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Was spricht dafür und was dagegen?
• Wenn das Bundesgericht nicht auf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliesst. Welche Auswirkungen hätte der Entscheid auf die Konsortialbeteiligung und die anderen Liegenschaften?

Fall 5: Anlagekosten / Wiedereingebrachte Abschreibungen

1. Sachverhalt

Die A-Immobilien AG besitzt in Adliswil ZH seit 1990 ein Mehrfamilienhaus. 2000 wurden im geräumigen und bis dahin ungenutzten Dachstock zwei Wohnungen eingebaut.

Die angefallenen Kosten wurden einfachheitshalber nicht aktiviert, sondern über die Erfolgsrechnung als Liegenschaftsaufwand verbucht.

Die Liegenschaft in Adliswil wird 2022 verkauft. Folgende Daten sind bekannt:

Für die Grundstückgewinnsteuer macht die A-Immobilien AG den Verkehrswert vor 20 Jahren geltend. Im Rahmen der Gewinnsteuer wird die Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem aktuellen Buchwert im Umfang von CHF 0.5 Mio. als wiedereingebrachte Abschreibung besteuert.

Fragen

• Worin liegt die Problematik dieser Verbuchung?
• Wie sind die Anlagekosten zu berechnen?
• Wie wäre die Situation, wenn die Steuerbehörden bei der Einschätzung 2000 im Rahmen einer Akteinforderung die Verbuchung des Dachstockausbaus bemerkt, aber auf eine Erhöhung des Buchwerts verzichtet hätten?

Variante

• Wie würde sich die Situation gestalten, wen die A-Immobilien AG nicht den Verkehrswert vor 20 Jahren, sondern die effektiven Anlagekosten geltend gemacht hätte?

Fall 6: Fachwissen und Berufsnähe

1. Sachverhalt

Ein selbständiger Malermeister, erwirbt 2020 Stockwerkeigentum zu 50% in einer einfachen Gesellschaft. Der Partner der einfachen Gesellschaft finanzierte den Kauf und anschliessenden Umbau zu 100% mit eigenen Mitteln. Der Malermeister führte sämtliche Malerarbeiten aus. Der Verkauf erfolgte 2022, der Gewinn wurde hälftig aufgeteilt, der Malermeister erhielt seinen Teil als «Entschädigung für das Wissen zum Kauf der Liegenschaft».

Fragen

• Welche der vom Bundesgericht definierten Merkmale für das Vorliegen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind erfüllt?
• Liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Was spricht dafür und was dagegen?
• Welche Auswirkung hat die steuerliche Qualifikation des Malermeisters auf den Mitgesellschafter?

Variante

Es handelt sich nicht um einen Malermeister, sondern um einen Pfarrer, der ausser einem Geldbetrag von CHF 100'000 nichts zum Projekt beiträgt. Sein Gewinnanteil ist proportional zur Investition.

Fall 7: Liquidationsbesteuerung

1. Sachverhalt

Frau A, 66-jährig, Malermeisterin in Kriens mit Einzelfirma, will sich aus dem Berufsleben zurückziehen. Sie beschliesst die Liquidationsbesteuerung geltend zu machen. Die Einzelfirma verfügt über stille Reserven im Umfang von CHF 0.2 Mio. Im Weiteren besitzt sie eine vermietete Eigentumswohnung in der Stadt Luzern. Der Kauf der Wohnung war ein Gegengeschäft. Frau A erhielt den Auftrag für die Malerarbeiten in zwei neu erbauten Mehrfamilienhäusern, musste aber im Gegenzug eine Wohnung kaufen. Der Wertzuwachsgewinn dürfte CHF 0.5 Mio. betragen. Frau A deklariert die Liegenschaft im Liegenschaftenverzeichnis, Sozialversicherungsbeiträge musste sie für die Mieteinnahmen nie bezahlen.

Variante

Frau A ist 71-jährig. Der Malerbetrieb wurde bereits vor sieben Jahren liquidiert, mangels stiller Reserven ohne Liquidationsbesteuerung nach Art. 37a DBG. Die Liegenschaft befindet sich in einer Buchhaltung, Abschreibungen können keine mehr vorgenommen werden. Neben dem Wertzuwachsgewinn von CHF 0.5 Mio. würden stille Reserven in Form von wiedereingebrachten Abschreibungen von CHF 0.2 Mio. anfallen.

Fragen

• Handelt es sich bei der Eigentumswohnung um Geschäftsvermögen?
• Wenn die Eigentumswohnung Geschäftsvermögen darstellt, kann sie in die Liquidationsbesteuerung mit einbezogen werden?
• Welche Möglichkeiten bestehen im Rahmen der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit?

Fragen zur Variante

• Welche Möglichkeiten hat Frau A diese selbständige Erwerbstätigkeit zu beenden?
• Welches sind die Vor- und Nachteile und was ist die beste Lösung?

Fall 8: Erbengemeinschaft

1. Sachverhalt

Die Erbengemeinschaft eines landwirtschaftlichen Betriebs, besitzt eingezontes Land. Es finden wiederholt Verkäufe von Industrieland, Einfamilienhäusern und Baulandparzellen statt. Bis zum aktuellen Zeitpunkt erfolgte nie eine Besteuerung als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler.

Es gelangen zwei Projekte zur Realisation:

Projekt V-Strasse: Überbauung und Verkauf von 33 Stockwerkeinheiten. Die Qualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel ist unbestritten.

Projekt W-Strasse: Verkauf von zehn durch die Gemeinde erschlossenen Parzellen. Die Gemeinde kam auf die Erbengemeinschaft zu und machte dieser den Vorschlag für das Projekt.

Variante

Das Land stammt aus einem Gärtnereibetrieb, der aus der Einzelfirma in eine juristische Person überführt wurde. Das Land wurde nie ins Privatvermögen überführt.

Fragen

• Welche der vom Bundesgericht definierten Merkmale für das Vorliegen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind erfüllt?
• Liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Was spricht dafür und was dagegen?
• Ab welchem Zeitpunkt liegt ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor?

Fragen zur Variante

• Befand sich das Land nach der Überführung des Gärtnereibetriebs noch im Geschäftsvermögen?
• Was ist beim Erbgang mit Bezug auf Geschäftsvermögen zu beachten?
• Kann bei einem Verkauf ohne eine weitere qualifizierende Handlung noch eine Besteuerung als Geschäftsvermögen erfolgen?

Fall 9: Interkantonale Ausscheidung

1. Sachverhalt

Frau B. 70-jährig ist gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin. Sie wohnt im Kanton ZG wo sie ihre Rente und die Kapitalerträge aus dem Wertschriftenverzeichnis, insgesamt CHF 80'000, versteuert. Im Kanton AG besitzt sie ein Mehrfamilienhaus, das infolge einer umfassenden Sanierung einen Kostenüberschuss von CHF 300'000 ausweist und eine Eigentumswohnung aus welcher eine Nettomiete von CHF 20'000 erzielt wird. Im Kanton SG besitzt sie ein Mehrfamilienhaus, das sie nun verkauft. Bis zum Verkauf wurden Mietzinseinnahmen von CHF 10'000 erzielt, die wiedereingebrachten Abschreibungen betragen CHF 90'000, der Wertzuwachsgewinn CHF 400'000.

Variante I

Die verkaufte Liegenschaft liegt im Kanton BS.

Variante II

Frau B. besitzt auch im Kanton ZG eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen. Vom steuerbaren Einkommen von CHF 80'000 entfallen CHF 20'000 auf diese Liegenschaft.

Variante III

Frau B. ist 55-jährig und betreibt im Kanton ZG eine Einzelfirma in der Baubranche. Diese hat die Mehrfamilienhäuser(AG und SG) erbaut, nicht aber die Eigentumswohnung (AG). Der steuerbare Ertrag im Kanton ZG stammt vollständig aus der selbständigen Erwerbstätigkeit.

Fragen

• In welcher Reihenfolge übernehmen die drei Kantone den Kostenüberschuss?
• Wie sieht die Steuerausscheidung aus?

Fall 10: Ersatzneubau mit anschliessendem Teilverkauf

1. Sachverhalt

Ein kaufmännischer Angestellter ohne Bezug zur Immobilienbranche kauft aus dem Familienkreis mehrere Grundstücke. Jahre später erfolgt der Abbruch der alten sanierungsbedürftigen Gebäude. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen wird anschliessend auf den nun vereinigten Grundstücken erstellt. Vier der Wohnungen werden verkauft.

Der Abriss der Gebäude und Ersatz durch einen Neubau waren aufgrund von Alter und Zustand der alten Gebäude sinnvoll. Die Fremdfinanzierung war höher als für Privatvermögen üblich.

Fragen

• Welche der vom Bundesgericht definierten Merkmale für das Vorliegen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind erfüllt?
• Liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Was spricht dafür und was dagegen?

Variante

Es handelt sich um unüberbautes Land.