Atelier de Petra Caminada et Branko Balaban à l'occasion du séminaire ISIS) du 12 novembre 2024 intitulé "Questions fiscales autour de l'investissement privé dans l'immobilier".
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voir dans la langue originale (Allemand)Au printemps 2005, Anna Müller (AM), née en 1940, a fait don à ses trois enfants, Thomas Müller (TM), Jolanda Müller (JM) et Lothar Müller (LM), de la maison individuelle qu’elle occupait elle-même à Meggen ainsi que d’un immeuble collectif entièrement loué situé dans la ville de Lucerne. Pour ces deux biens immobiliers, elle s’est fait accorder un usufruit viager (→ donation mixte, inscription au registre foncier). Les trois frères et sœurs ont acquis la donation mixte en tant que société simple en propriété commune. La donation mixte a été effectuée par acte authentique avec imputation sur la future succession.
Au décès de AM à l’automne 2020, le droit d’usufruit sur les deux biens immobiliers a pris fin, de sorte que TM, JM et LM ont dès lors déclaré proportionnellement dans leurs déclarations fiscales les revenus provenant de la location des biens immobiliers ainsi que la valeur fiscale de ces derniers. Tous les frères et sœurs ne sont assujettis à une obligation fiscale limitée dans le canton de Lucerne qu'en raison de leur propriété immobilière. Deux d'entre eux ont leur domicile fiscal dans le canton de Zurich et une personne dans le canton d'Argovie.
Après de longues discussions, les frères et sœurs décident de vendre la maison individuelle à Meggen sur le marché libre, si possible avant fin 2024. De plus, TM souhaite racheter à ses frères et sœurs leurs parts de l'immeuble collectif situé dans la ville de Lucerne au 1er janvier 2025 et en devenir l'unique propriétaire.
Dans le cadre de la reprise des parts de JM et LM, les frères et sœurs conviennent dans le contrat de vente que, si TM revend l'immeuble collectif sur le marché libre avec un bénéfice dans les 5 ans suivant la reprise, il devra céder 1/3 du bénéfice net à JM et LM.
Hans Weber (HW) est âgé de 65 ans et a son domicile fiscal dans le canton de Zoug (Cham). Il est veuf et a trois enfants adultes, à savoir Thomas Weber (TW), Karin Weber (KW) et Sonja Weber (SW), qui résident dans le canton de Zurich.
HW est propriétaire d’une parcelle de terrain à bâtir à Cham. Selon une information fournie par téléphone par l’administration fiscale de Cham, la valeur vénale de la parcelle s’élève à CHF 30 000 000. Aux fins fiscales, la parcelle est considérée comme faisant partie de la fortune privée de HW. Les coûts d'investissement de la parcelle de terrain à bâtir s'élèvent à CHF 10 000 000. Une durée de possession déterminante d'au moins 60 ans s'applique, car le terrain appartient à la famille Weber depuis des décennies.
Un permis de construire définitif a été délivré pour la construction de 4 immeubles collectifs comprenant 40 appartements et un parking souterrain sur ladite parcelle. Les coûts de construction du projet sont estimés à CHF 36 000 000 et peuvent être entièrement financés par un prêt bancaire (hypothèque à taux fixe avec un taux d'intérêt de 1 %). Tous les appartements seront loués à des tiers. On table sur des revenus locatifs annuels de CHF 1 800 000 ainsi que sur des frais d'entretien et de gestion de CHF 240 000.
HW souhaite faire examiner s'il est préférable, d'un point de vue fiscal, de réaliser lui-même le projet de construction et de louer les appartements en son nom propre, ou par l'intermédiaire d'une société immobilière SA qu'il aurait fondée et qu'il contrôlerait. Au décès de HW, ses enfants TW, KS et SW devraient hériter à parts égales des actions de la société immobilière SA. Les charges fiscales se présentent comme suit :
Hans Weber (HW) est âgé de 65 ans et a son domicile fiscal dans le canton de Zurich. Il est veuf et a trois enfants adultes, à savoir Thomas Weber (TW), Karin Weber (KW) et Sonja Weber (SW), qui résident également dans le canton de Zurich.
HW, TW, KW et SW fondent la société Immobilien AG, dont le siège est situé dans le canton de Zurich. Le capital-actions de la société Immobilien AG s’élève à CHF 100'000 et est divisé en 100 actions nominatives d’une valeur nominale de CHF 1'000 chacune. HW, TW, KW et SW souscrivent chacun 25 actions nominatives de la société Immobilien AG (participation de 25 % chacun).
HW est propriétaire d'un bien immobilier dans le canton de Zurich (patrimoine privé). Le bien immobilier est libre de toute charge. La valeur vénale du bien immobilier s'élève à CHF 6'000'000 et les coûts d'acquisition à CHF 3'500'000. HW vend le bien immobilier à la société Immobilien AG au prix d'acquisition de CHF 3'500'000. Dans le cadre de la procédure d'évaluation pour l'impôt sur les gains immobiliers, l'administration fiscale fixe le produit déterminant à CHF 6'000'000 et non à CHF 3'500'000. Pour justifier sa décision, l'administration fiscale fait valoir qu'en vertu de l'art. 220, al. 1, StG ZH, le produit de la vente comprend le prix d'achat ainsi que toutes les autres prestations de l'acquéreur. Dans le cas présent, le prix d'achat s'élève certes à CHF 3 500 000, mais la vente à un prix inférieur à la valeur de marché, à savoir 3 500 000 CHF, à Immobilien AG a permis de réaliser un apport en capital dissimulé de 2 500 000 CHF, qui doit être qualifié de prestation supplémentaire au sens de l'art. 220, al. 1, StG ZH et ajouté au prix d'achat de 3 500 000 CHF.
Jürgen et Maria Kraft (JK et MK) vivent dans une maison individuelle (propriété exclusive de JK) dans la ville de Berne. Ils ont fait rénover la maison de fond en comble au cours de l'année fiscale en cours et ont augmenté l'hypothèque existante (jusqu'alors peu élevée) à cette fin. MK détient en outre, avec sa sœur, un immeuble collectif dans la ville de Zurich (bien d'investissement hérité, propriété à parts égales), qui est entièrement loué. L'immeuble collectif est grevé d'une hypothèque que les sœurs supportent à parts égales. Il y a environ 15 ans, JK a reçu de ses parents une part d'une SCI qui détient un bien immobilier près de Nice. Ce bien appartient à la famille depuis des décennies et lui sert de résidence de vacances (non louée à des tiers).
JK et MK vivent avec leurs enfants en France et y sont assujettis à l'impôt de manière illimitée. JK a hérité de ses parents d'une maison individuelle dans le canton de Berne, qu'il met en location. Il a récemment fait rénover la maison de fond en comble et a augmenté l'hypothèque existante à cette fin. MK détient avec sa sœur un immeuble collectif dans la ville de Zurich, qui est entièrement loué. L'immeuble est grevé d'une hypothèque que les sœurs supportent à parts égales.
Situation identique à celle du cas de base : JK et MK vivent dans une maison individuelle dans le canton de Berne, MK détient avec sa sœur un immeuble collectif dans la ville de Zurich et JK possède une résidence secondaire en France.
De plus, MK, de nationalité suisse et américaine, a reçu en octobre 2023, à titre de donation de la part de sa mère résidant aux États-Unis, une participation de 34 % dans la société Golf Club LLC (Limited Liability Company) aux États-Unis, qui détient quant à elle un vaste terrain comprenant un terrain de golf et un club-house. Aux États-Unis, la Golf Club LLC est traitée de manière transparente comme une « partnership » et un formulaire K-1 est déposé chaque année aux États-Unis pour les associés de la LLC.
Dans le cadre de la donation, le terrain a été évalué par un expert local. La valeur vénale s’élevait à 7,5 millions de dollars américains à la date de la donation, en octobre 2023. Les bénéfices ne proviennent que de la vente de nouvelles adhésions au club de golf.
Questions
Situation identique à celle du cas de base : JK et MK vivent dans une maison individuelle dans le canton de Berne, MK détient avec sa sœur un immeuble collectif dans la ville de Zurich et JK possède une résidence secondaire en France.
De plus, JK a hérité de ses parents d'une part dans un fonds immobilier allemand. Ce fonds immobilier a la forme juridique d'une GmbH & Co. KG. L'associé personnellement responsable est une société de participation à responsabilité limitée spécialement créée à cet effet. Les investisseurs, tels que JK, qui détiennent un certificat de propriété foncière, n'agissent pas en leur propre nom vis-à-vis de tiers, mais ont mandaté la société de participation mbH à cet effet (commanditaire fiduciaire). Le fonds immobilier est limité à la détention d'un seul bien immobilier. Il s'agit d'un immeuble de bureaux entièrement loué, situé dans un emplacement de choix à Francfort-sur-le-Main. Les bénéfices du fonds immobilier, qui proviennent des revenus locatifs, sont distribués chaque année aux investisseurs. Le locataire principal de l'immeuble de bureaux dispose d'un droit d'achat à durée déterminée. À l'expiration de ce droit d'achat (au plus tard fin mai 2027), le placement prend fin.
