Atelier de Laetitia Fracheboud et Olivier Margraf à l'occasion du séminaire ISIS) des 23 et 24 septembre 2024, intitulé "Investissements patrimoniaux dans l'immobilier (national/international)".
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voir dans la langue originale (Allemand)Luise Steinreich réside en Allemagne et possède, dans son patrimoine privé, une maison de vacances à Saint-Moritz. Elle la démolit et en fait construire une nouvelle. Il en résulte un excédent de déduction de 250 000 CHF (frais de démolition) pour la période fiscale 2022, qui ne peut être compensé faute d’autres revenus imposables en Suisse. Luise Steinreich a réalisé en 2022 des revenus de fortune d’environ 1 million de CHF, qu’elle déclare en Allemagne.
Luise décède en 2023 et laisse deux héritiers, qui héritent chacun pour moitié de la maison de vacances à Saint-Moritz.
Le couple Dornacher, domicilié dans le canton de Saint-Gall, détient plusieurs biens immobiliers dans différents cantons de Suisse, qu’il a acquis depuis le début des années 90. En juillet 2016, il a acheté pour 850 000 CHF une parcelle de terrain non bâtie à Zofingen, en Argovie. En novembre 2016, il a également acquis la parcelle voisine pour 250 000 CHF. Au total, le couple Dornacher a contracté une hypothèque de 200 000 CHF pour cette acquisition. À l’origine, le couple avait l’intention de construire un immeuble collectif sur ces parcelles et de louer les appartements. Le couple a chargé un cabinet d'architectes de la conception du projet.
La superficie des parcelles étant soumise à l'obligation d'un plan d'aménagement conformément au règlement de construction et d'utilisation applicable, un plan d'aménagement a d'abord dû être établi. Cela a entraîné un premier retard dans le projet de construction. Après la mise à disposition d'un plan d'aménagement en 2018, deux projets de construction ont été élaborés en 2019 et 2023. Cependant, aucun des projets n’a pleinement convaincu le couple Dornacher. M. Dornacher étant par ailleurs tombé gravement malade entre-temps, le couple a décidé de suspendre le projet de construction pour le moment. Jusqu’alors, les coûts du projet (travaux d’ingénierie, études d’aménagement et planification stratégique) s’élevaient à un total de 34 500 CHF.
En janvier 2024, Felix Tschudin a soumis à Mme Dornacher, au nom de Tschudin Bau AG, une offre d'achat pour les deux parcelles au prix de 4 millions de CHF. Les parties ont alors conclu en juillet 2024 un contrat de droit d'achat en faveur de Tschudin Bau AG, et Tschudin Bau AG a versé un montant d'option de 150 000 CHF. Le droit d'achat porte exclusivement sur les deux parcelles.
La société Tschudin Bau AG commande alors, à ses propres frais, un projet de construction et obtient, en tant que maître d'ouvrage, un permis de construire correspondant. Le couple Dornacher n'est pas impliqué dans ce projet et ne donne aucune instruction à ce sujet.
Le 28 décembre 2024, le couple Dornacher, d'une part, et Tschudin Bau AG, d'autre part, signent et exécutent un contrat de vente immobilière portant sur les deux parcelles. Le prix d'achat s'élève à 3,9 millions de francs suisses. Le contrat de vente de terrain définit comme objet de la vente exclusivement les parcelles de terrain. Le contrat prévoit toutefois que le couple Dornacher doit, à la demande de Tschudin Bau AG, remettre tous les documents relatifs aux projets de construction commandés par le passé. Une telle demande n'est pas formulée.
En 2019, Lorenz Edelmann a transféré cinq immeubles situés dans le canton de Thurgovie à une société anonyme qu'il contrôle, à leur coût d'acquisition. En 2024, la SA a cédé l'un des immeubles transférés à un tiers (produit de la vente : 2,5 millions de CHF ; valeur comptable : 750 000 CHF).
Mme Häfeli, domiciliée dans le canton de Schwyz, a hérité en 1995 de cinq immeubles collectifs (construits entre 1970 et 1975) comprenant au total 45 appartements dans le canton de Zurich. Tous les appartements sont loués à des tiers. En 2023, Mme Häfeli a réalisé des revenus locatifs nets de 2 050 000 CHF.
La société CasAdmin GmbH, Zurich, est chargée de la gestion des biens immobiliers de Mme Häfeli. En vertu d'un contrat de gestion correspondant, elle s'occupe de la gestion technique, de la location, du recouvrement des loyers ainsi que des décomptes. En 2023, CasAdmin GmbH a facturé à Mme Häfeli des honoraires de 75 000 CHF pour la gestion des biens immobiliers.
Depuis l'héritage en 1995, Mme Häfeli a régulièrement investi dans ses biens immobiliers. Ainsi, en 2001, des frais de 1 500 000 CHF ont été engagés pour la surélévation d’un bâtiment et, en 2012, des frais de 350 000 CHF pour l’agrandissement du jardin d’un autre bien immobilier. Par la suite, en 2019, Mme Häfeli a procédé à la rénovation énergétique de toutes les maisons pour un montant total de 1 050 000 CHF.
Jusqu’à la période fiscale 2021 incluse, Mme Häfeli a toujours déclaré ces biens immobiliers comme fortune privée. Dans sa déclaration d’impôt 2022, elle les a déclarés pour la première fois comme fortune commerciale. Mme Häfeli arrive désormais à un âge où elle souhaite régler sa succession. Comme Mme Häfeli a trois enfants et afin d’éviter que la propriété exclusive des biens immobiliers en droit civil ne doive être divisée en copropriété, elle a l’idée d’apporter ses biens immobiliers à une société anonyme dont le siège se trouve dans le canton de Schwyz. Elle ne souhaite toutefois mettre en œuvre cette intention que si cela n’entraîne pas de conséquences fiscales importantes.
Les coûts d'investissement initiaux des biens immobiliers ne sont pas connus. Jusqu'à la période fiscale 2021 incluse, Mme Häfeli a déclaré les biens immobiliers à une valeur fiscale de 14,5 millions de francs suisses.
En 2022, Mme Häfeli a chargé FutuRE GmbH, une société de promotion immobilière, d'élaborer un projet de rénovation totale de ses biens immobiliers visant à optimiser leur efficacité climatique. Elle a l'intention de rechercher un ou plusieurs investisseurs pour la mise en œuvre de ce projet. Le transfert des biens immobiliers dans le patrimoine commercial ainsi que leur apport dans une société anonyme doivent être considérés dans ce contexte.
Situation initiale identique à celle de la variante 1. Cependant, les biens immobiliers de Mme Häfeli ne se trouvent pas dans le canton de Zurich, mais dans le canton de Saint-Gall.
En 2000, Alexander Maier a acheté un bien immobilier construit en 1971 pour 600 000 CHF (part du terrain : 350 000 CHF) et y a depuis réalisé des investissements de 100 000 CHF visant à en augmenter la valeur. Depuis 2010, l'entretien du bâtiment a été fortement négligé. Dans ses déclarations fiscales, Alexander n'a fait valoir que le forfait d'entretien immobilier. En 2023, Alexander vend le bien immobilier pour 750 000 CHF à un investisseur institutionnel qui souhaite y construire un immeuble collectif.
L'investisseur institutionnel est prêt à indemniser également la valeur du bâtiment et à verser en outre un «supplément forfaitaire», car il souhaite devancer d'autres intéressés. Le prix d'achat convenu s'élève à 3 millions de francs (valeur vénale, bâtiment compris: 2,3 millions de francs). En contrepartie, Alexander doit déjà obtenir le permis de démolition auprès de la commune où se trouve le terrain.
Julius Meyer, domicilié et résident fiscal en Allemagne, détient 100 % des actions de C AG. C AG est une société immobilière possédant de nombreux biens immobiliers dans la ville de Zurich et à Winterthur. Les parts de C AG relèvent clairement de la fortune privée.
Le 1er juillet 2024, M. Meyer cède l'intégralité des actions de C AG pour un montant de 35 millions de francs suisses à une société anonyme dont le siège est à Zurich.
La société C AG détient désormais exclusivement des biens immobiliers dans le canton de Thurgovie.
