Atelier de Robert Desax lors du séminaire ISIS) du 12 novembre 2024 intitulé "Les défis fiscaux de l'immobilier d'entreprise".
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voir dans la langue originale (Allemand)Monsieur et Madame A résident dans le canton de ZH. Monsieur A est propriétaire d'une entreprise de peinture et de plâtrerie. Sur une période de 30 ans, lui et son épouse ont acquis six biens immobiliers. En 2011, les époux A ont acheté un bien immobilier dans la commune X pour 750 000 CHF. À l’époque, ils ont financé cette acquisition d’une part par une hypothèque (500 000 CHF). D'autre part, ils ont donné leur assurance-vie en garantie (pour un montant total de 250 000 CHF). Ils détiennent ce bien immobilier (comme les autres) à titre de placement. Ils souhaitent conserver leur patrimoine tel quel et ont l'intention de le léguer un jour à leurs filles sous cette forme. La moitié du patrimoine du couple A est investie dans l'immobilier.
Fin 2023, la caisse de pension B contacte M. et Mme A. La caisse de pension B est propriétaire de la parcelle voisine située dans la même zone à bâtir à X. Elle prévoit un grand projet immobilier et s’intéresse donc vivement au bien immobilier du couple A (viabilisation et transfert de l’indice d’utilisation). La caisse de pension B fait donc une offre inattendue et très intéressante à M. et Mme A. Ceux-ci décident de vendre et cèdent le bien immobilier à la caisse de pension B pour 2 600 000 CHF. Ils conservent leurs autres biens immobiliers.
L'administration fiscale de Zurich établit, pour l'impôt fédéral direct et après déduction d'une provision AVS ainsi que des frais d'achat et de vente, un revenu imposable de 1,8 million de francs provenant de la vente.
01 Arrêt du TF 2C_702/2021 du 21 avril 2022 ; voir également à ce sujet l'arrêt du TF 2C_643/2021 du 13 octobre 2022, consid. 8.
Les époux A.A. et B.A. résident dans le canton de ZH et possèdent d'autres biens immobiliers dans divers cantons (un appartement occupé par eux-mêmes à ZH, les autres étant des immeubles de placement). A travaille dans un secteur lié à la construction.
En 2012, A.A. et B.A. acquièrent un bien immobilier (immeuble collectif) dans le canton de SO pour 3,5 millions de CHF. L'hypothèque s'élève à 2,6 millions de CHF (75 %). Pendant la durée de détention à partir de 2012, A.A. et B.A. gèrent eux-mêmes le bien immobilier de manière intensive (diverses déplacements sur place et tâches administratives, entretiens avec le concierge, règlement des litiges entre locataires, réalisation et/ou coordination des réparations, remises des appartements, tâches de contrôle, etc.). Mais la charge de travail finit par devenir trop lourde pour eux et ils délèguent la gestion immobilière à un tiers. Au fil des ans, leurs frais de gestion ne sont, pour l’essentiel, pas déductibles fiscalement.
En 2017, ils vendent le bien immobilier situé à SO pour 4,3 millions de francs. La vente est apparemment, entre autres, le résultat d’efforts personnels importants de la part de A.B. (clarifications préalables approfondies [y compris fiscales], établissement de la documentation de vente, demande d’offres d’annonces, organisation de visites). C'est la première fois qu'A.A. et B.A. vendent un bien immobilier.
L'administration fiscale de ZH impose A.A. et B.A. au titre de l'impôt fédéral direct et, après déduction d'une provision pour l'AVS et des frais d'achat et de vente, sur un revenu imposable de 500 000 CHF provenant de la vente.
02 Arrêt du TF 2C_643/2021 du 13 octobre 2022.
A possède au total huit biens immobiliers en propriété exclusive. Il détient trois autres biens immobiliers, acquis en 2006, 2010 et 2011, en propriété commune avec B (dans le cadre d’une société simple). En 2006, A avait acquis un bien immobilier pour 2,1 millions de francs suisses, qu’il a apporté en 2008 à une société simple avec B. B est un ami et partenaire commercial de longue date. B apporte notamment le savoir-faire immobilier nécessaire.
Lors de l'acquisition de ses biens immobiliers, A suit à chaque fois la même stratégie de financement claire : il recherche et acquiert de manière ciblée des biens immobiliers dont la valeur vénale est supérieure au prix d'achat. Cette différence permet à A de justifier auprès des banques les « fonds propres » nécessaires à l’octroi des hypothèques. Du point de vue de la banque, ces « réserves latentes » font donc office de fonds propres. De facto, A n’a pas besoin de liquidités propres pour les achats.
En 2019, A et B se disputent et souhaitent se séparer. Ils vendent les biens immobiliers détenus en commun. Le bien immobilier litigieux en l’espèce, datant de 2006, est vendu pour 7,4 millions de francs suisses.
L'administration fiscale de Zurich classe A et B comme négociants immobiliers professionnels et soumet le bénéfice de la vente à l'impôt fédéral direct. A fait notamment valoir qu'il n'est pas, contrairement à l'avis de l'administration fiscale, financé à 100 % par des fonds étrangers. Pour cette évaluation du degré de financement par des fonds étrangers, ce sont les voies de circulation qui sont déterminantes. Au vu des biens concernés, il était également clair que la valeur vénale pouvait être réalisée relativement facilement, ce qui montre que son risque n'était pas si grand. La société simple n'avait pas pour but le commerce immobilier, mais uniquement la détention et la gestion de biens immobiliers. De plus, il n'a jamais voulu vendre le bien immobilier, mais y a été contraint uniquement en raison du regrettable différend avec son associé.
03 Concernant A : arrêt du TF 9C_632/2023 du 22 janvier 2024 ; concernant B : arrêt du TF 9C_613/2023 du 22 janvier 2024.
A (75 ans) est un boulanger à la retraite et veuf. Ses quatre enfants sont adultes. Toutes les personnes concernées résident dans le canton de Zurich. A détient encore dans son patrimoine commercial l’immeuble zurichois de son ancienne boulangerie, désormais fermée. Cet immeuble est loué. A paie donc également – malgré son âge – l’AVS sur les revenus locatifs.04
A souhaite organiser sa succession. L'immeuble doit être transféré à long terme à ses quatre enfants. Chaque enfant doit recevoir une part égale.
A envisage les options suivantes :
04 Cf. le cas dans l'arrêt du TF 9C_897/2013 du 27 juin 2014.
05 Cf. le cas dans l'arrêt du TF 9C_335/2023 du 26 octobre 2023.
