1. Faits
La société B AG, dont le siège se trouve à Winterthur, cède en 2022 son immeuble situé à Zurich-Altstetten. Comme elle affiche une perte d’exploitation, elle dépose une demande d’imputation sur l’impôt sur les gains immobiliers. Les données suivantes sont connues :
La société B AG a son siège à Frauenfeld.
- Quelle partie du bénéfice tiré de la vente de l'immeuble sera soumise à l'impôt sur le bénéfice ?
- La réserve de fluctuation de valeur sera-t-elle examinée par l'administration fiscale cantonale ou par l'administration des impôts fonciers de Zurich ? Pourquoi ?
- En supposant que la réserve de fluctuation de valeur soit acceptée, à combien s'élèverait le gain immobilier imposable ?
- Que faut-il prendre en compte ou calculer avant de déposer la demande d’imputation de la perte d’exploitation sur l’impôt sur les gains immobiliers ?
- Quelles considérations faut-il prendre en compte concernant l’avenir de la société et la demande d’imputation de la perte d’exploitation sur l’impôt sur les plus-values immobilières ?
- Que faut-il prendre en compte concernant la coordination dans le temps des procédures d’évaluation (impôt sur les bénéfices et impôt sur les plus-values immobilières) ?
1. Faits
Une personne physique exerçant une activité d’agent d’entretien achète six biens immobiliers en l’espace de onze ans (2001-2012) et en vend quatre en l’espace de six ans (2006-2012), dont deux ont fait l’objet d’une rénovation complète avant leur vente. Tous les achats immobiliers ont été entièrement financés par des fonds externes. Dans un cas, le produit de la vente a été réinvesti. Par ailleurs, la contribuable était propriétaire d’une société anonyme immobilière.
Avant chaque vente, la personne physique a habité dans les biens immobiliers pendant une certaine période.
- Quels sont les critères définis par le Tribunal fédéral pour établir l’existence d’un commerce immobilier à titre professionnel qui sont remplis ?
- S'agit-il d'un commerce immobilier à titre professionnel ? Quels sont les arguments pour et contre ?
- La participation dans la société immobilière SA relève-t-elle du patrimoine commercial ?
1. Faits
La société Generalunternehmer AG, dont le siège se trouve dans le canton de ZG, vend un bien immobilier dans le canton de BS. Au titre de l’impôt sur les gains immobiliers, seule une déduction forfaitaire de 8 % du produit de la vente est accordée, au lieu des 12 % exigés. La société Generalunternehmer AG engage une procédure devant les instances de recours et fait valoir que que le refus d’accorder le forfait pour frais généraux de 12 % entraîne une double imposition interdite, en raison du taux d’imposition plus élevé de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de BS par rapport à l’impôt sur le bénéfice dans le canton de ZG.
Il ne s’agit pas d’une personne morale, mais d’un architecte qui fait valoir ses prestations propres.
- Dans quelles conditions l’administration fiscale peut-elle fixer un forfait inférieur ?
- La Direction des finances de Zurich prévoit, dans sa « Notice de l'administration fiscale cantonale relative à la déduction des dépenses particulières des négociants immobiliers professionnels dans le cadre de l'impôt sur les gains immobiliers », prévoit que les négociants immobiliers hors canton peuvent bénéficier d'un forfait de 5 % du produit de la vente. Cette règle s'applique-t-elle sans exception ?
- Y a-t-il double imposition pour la société Generalunternehmer AG ?
- Comment et quand les prestations en nature acceptées sont-elles imposables ?
- Quelle autorité fiscale est compétente pour les prestations en nature ?
1. Faits
Un architecte exerçant une activité indépendante détient une participation dans une société en commandite possédant 30 biens immobiliers. Il a construit ou rénové divers biens immobiliers dont il est propriétaire.
Il vend l’un de ses biens immobiliers au propriétaire du terrain voisin. Il avait auparavant intenté un recours en matière de construction contre ce dernier, en raison d’un projet de reconstruction. Le voisin lui a alors proposé d’acheter son bien immobilier.
L’architecte conteste l’existence d’un patrimoine professionnel. Il affirme avoir acheté le bien immobilier cédé « par passion pour l’architecture ». Aucune transformation n’a été effectuée sur ce bien et le financement externe n’était pas excessif.
- Lesquels des critères définis par le Tribunal fédéral pour établir l’existence d’un commerce immobilier à titre professionnel sont remplis ?
- S'agit-il d'un commerce immobilier à titre professionnel ? Quels sont les arguments pour et contre ?
- Si le Tribunal fédéral ne conclut pas à un commerce immobilier à titre professionnel, quelles seraient les conséquences de cette décision sur la participation au consortium et sur les autres biens immobiliers ?
1. Faits
La société A-Immobilien AG possède depuis 1990 un immeuble collectif à Adliswil (ZH). En 2000, deux appartements ont été aménagés dans les combles spacieux et jusqu’alors inutilisés.
Par souci de simplicité, les coûts engagés n’ont pas été portés à l’actif, mais comptabilisés dans le compte de résultat en tant que charges immobilières.
L’immeuble d’Adliswil sera vendu en 2022. Les données suivantes sont connues :
Pour l’impôt sur les gains immobiliers, A-Immobilien AG se base sur la valeur vénale d’il y a 20 ans. Dans le cadre de l’impôt sur le bénéfice, la différence entre la valeur comptable initiale et la valeur comptable actuelle, d’un montant de 0,5 million de CHF, est imposée au titre d’amortissement réintégré.
- En quoi réside la problématique de cette comptabilisation ?
- Comment faut-il calculer les coûts d’investissement ?
- Quelle serait la situation si, lors de l'évaluation de 2000, les autorités fiscales avaient constaté, dans le cadre d'une demande de documents, la comptabilisation de l'aménagement des combles, mais avaient renoncé à augmenter la valeur comptable ?
- Quelle serait la situation si la société A-Immobilien AG avait fait valoir non pas la valeur vénale d’il y a 20 ans, mais les coûts d’investissement effectifs ?
1. Faits
Un maître peintre indépendant acquiert en 2020 une participation de 50 % dans une société simple détenant un bien en copropriété. L’associé de la société simple a financé l’achat et les travaux de rénovation qui ont suivi à 100 % sur ses propres fonds. Le maître peintre a réalisé l’ensemble des travaux de peinture. La vente a eu lieu en 2022, le bénéfice a été réparti à parts égales et le maître peintre a reçu sa part à titre d’« indemnité pour les connaissances apportées lors de l’achat du bien immobilier ».
- Quels sont les critères définis par le Tribunal fédéral pour établir l’existence d’un commerce immobilier à titre professionnel qui sont remplis ?
- S'agit-il d'un commerce immobilier à titre professionnel ? Quels sont les arguments pour et contre ?
- Quelle est l’incidence de la qualification fiscale du maître peintre sur l’associé ?
Il ne s’agit pas d’un maître peintre, mais d’un pasteur qui, hormis une somme de 100 000 CHF, n’apporte rien au projet. Sa part des bénéfices est proportionnelle à son investissement.
1. Faits
Madame A, âgée de 66 ans, maître-peintre à Kriens et exploitant une entreprise individuelle, souhaite se retirer de la vie active. Elle décide de faire valoir l’imposition de liquidation. L'entreprise individuelle dispose de réserves latentes d'un montant de 0,2 million de CHF. Elle possède en outre un appartement en copropriété loué dans la ville de Lucerne. L’achat de l’appartement s’est fait dans le cadre d’une transaction réciproque. Madame A a obtenu le marché pour les travaux de peinture dans deux immeubles collectifs nouvellement construits, mais a dû, en contrepartie, acheter un appartement. La plus-value devrait s’élever à 0,5 million de francs suisses. Madame A déclare ce bien immobilier dans le registre foncier ; elle n’a jamais dû payer de cotisations sociales sur les revenus locatifs.
Madame A est âgée de 71 ans. L’entreprise de peinture a été liquidée il y a déjà sept ans ; en l’absence de réserves latentes, elle n’a pas été soumise à l’imposition de liquidation prévue à l’art. 37a de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD). Le bien immobilier figure dans la comptabilité ; aucun amortissement ne peut plus être effectué. Outre le gain de plus-value de 0,5 million de CHF, des réserves latentes sous forme d'amortissements réintégrés s'élèveraient à 0,2 million de CHF.
- L'appartement en copropriété fait-il partie de la fortune commerciale ?
- Si l’appartement en copropriété constitue un patrimoine commercial, peut-il être pris en compte dans l’imposition de liquidation ?
- Quelles sont les possibilités existantes dans le cadre de la cessation de l’activité indépendante ?
- De quelles possibilités Mme A dispose-t-elle pour mettre fin à cette activité indépendante ?
- Quels en sont les avantages et les inconvénients, et quelle est la meilleure solution ?
1. État des faits
La communauté héréditaire d’une exploitation agricole possède des terrains classés en zone à bâtir. Des ventes de terrains à usage industriel, de maisons individuelles et de parcelles constructibles ont lieu de manière répétée. À ce jour, la communauté n’a jamais été imposée en tant que négociant immobilier professionnel.
Deux projets sont en cours de réalisation :
Projet « V-Strasse » : construction et vente de 33 appartements. Le fait qu’il s’agisse d’un commerce immobilier professionnel est incontestable.
Projet « W-Strasse » : vente de dix parcelles viabilisées par la commune. C'est la commune qui a pris contact avec la communauté des héritiers et lui a proposé ce projet.
Le terrain provient d’une exploitation horticole qui a été transformée d’une entreprise individuelle en une personne morale. Le terrain n’a jamais été transféré dans le patrimoine privé.
- Quels sont les critères définis par le Tribunal fédéral pour établir l’existence d’un commerce immobilier à titre professionnel qui sont remplis ?
- S'agit-il d'un commerce immobilier à titre professionnel ? Quels sont les arguments pour et contre ?
- À partir de quel moment peut-on parler de commerce immobilier à titre professionnel ?
- Le terrain faisait-il encore partie de la fortune commerciale après le transfert de l'exploitation horticole ?
- Que faut-il prendre en compte en matière de patrimoine commercial en cas de succession ?
- En cas de vente sans autre acte déterminant, une imposition au titre du patrimoine commercial peut-elle encore avoir lieu ?
1. Faits
Madame B., âgée de 70 ans, est courtière immobilière à titre professionnel. Elle réside dans le canton de ZG, où elle déclare sa rente et les revenus du capital provenant de son portefeuille de titres, pour un montant total de 80'000 CHF. Dans le canton d’AG, elle possède un immeuble collectif qui, à la suite d’une rénovation complète, présente un excédent de coûts de 300'000 CHF, ainsi qu’un appartement en copropriété générant un loyer net de 20'000 CHF. Dans le canton de Saint-Gall (SG), elle possède un immeuble collectif qu’elle est en train de vendre. Jusqu’à la vente, les revenus locatifs s’élevaient à 10'000 CHF, les amortissements réintégrés s’élèvent à 90'000 CHF et la plus-value à 400'000 CHF.
Le bien immobilier vendu est situé dans le canton de BS.
Mme B. possède également un bien immobilier dans le canton de ZG, qui fait partie de son patrimoine commercial. Sur le revenu imposable de 80 000 CHF, 20 000 CHF proviennent de ce bien immobilier.
Mme B., âgée de 55 ans, exploite dans le canton de ZG une entreprise individuelle dans le secteur de la construction. Celle-ci a construit les immeubles collectifs (AG et SG), mais pas l'appartement en copropriété (AG). Le revenu imposable dans le canton de ZG provient intégralement de l'activité indépendante.
- Dans quel ordre les trois cantons prennent-ils en charge l'excédent de coûts ?
- Comment s'effectue la répartition fiscale ?
1. Faits
Un employé de commerce n’ayant aucun lien avec le secteur immobilier achète plusieurs terrains au sein de sa famille. Des années plus tard, les anciens bâtiments, qui nécessitaient une rénovation, sont démolis. Un immeuble collectif de six appartements est ensuite construit sur les terrains désormais regroupés. Quatre des appartements sont vendus.
La démolition des bâtiments et leur remplacement par une nouvelle construction se justifiaient compte tenu de l’âge et de l’état des anciens bâtiments. Le recours à l’emprunt était plus important que ce qui est habituellement le cas pour un patrimoine privé.
- Quels sont les critères définis par le Tribunal fédéral pour établir l’existence d’un commerce immobilier à titre professionnel qui sont remplis ici ?
- S'agit-il d'un commerce immobilier à titre professionnel ? Quels sont les arguments pour et contre ?
Il s'agit d'un terrain non bâti.
