Workshop von Peter Mäusli-Allenspach & Jakob Rütsche anlässlich des ISIS)-Seminars vom 17./18. September 2012 mit dem Titel «Aktuelle Probleme der Besteuerung von Grundstücken».
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view in original language (German)Grau wohnt in seinem Einfamilienhaus in Zürich. Er ist Inhaber eines Schuhgeschäftes an seinem Wohnsitz (Einzelfirma) und besitzt eine Eigentumswohnung in Klosters, ein Ferienhaus in Bayern (D) und ein Ferienhaus in Südfrankreich. Die Ferienhäuser werden einige Wochen pro Jahr selbstgenutzt.
Für die Liegenschaft in Klosters wird ein effektiver Unterhalt von CHF 20'000 geltend gemacht.
Wie Grundsachverhalt; für die Liegenschaft in Deutschland wird jedoch ein effektiver Unterhalt von CHF 50'000 geltend gemacht.
Wie Grundsachverhalt; die Liegenschaftenrechnung Zürich weist einen Verlust von –CHF 60'000 aus; Bruttoertrag Liegenschaft Klosters CHF 80'000 (Unterhalt pauschal 20%).
Wie Variante 1.3, aber aus der selbständigen Tätigkeit in Zürich resultiert ein Verlust CHF –65'000.
Die Fertig-Element AG produziert Bauteile und hat ihren Sitz im Kanton TG sowie eine Betriebsstätte im Kanton ZH. An beiden Standorten wird sowohl produziert als auch verkauft. Direkt neben dem bestehenden Produktionsgebäude im Kanton TG verfügt die Fertig-Element AG über ein Stück Bauland, welches sie vor einem Jahr für CHF 1'800'000 (= heutiger Buchwert) als Reserve für eine geplante Lagerhalle erworben hat. Heute werden dort zum Teil Bauteile im Freien gelagert. Die benachbarte Knorr AG möchte nun das Land unbedingt erwerben, weil sie selbst aus allen Nähten platzt. Sie bietet der Fertig-Element AG dafür CHF 2'500'000. Die Knorr AG möchte aus verschiedenen Gründen die Transaktion noch im Jahr 2012 abschliessen, würde der Fertig-Element AG aber einen Teil der Fläche noch zur Nutzung überlassen, bis diese eine Ersatzlösung gefunden hat.
Die Fertig-Element AG könnte Anfang 2013 anstelle der Baulandreserve im Kanton TG ein passendes Stück Land im Kanton ZH erwerben und dort die geplante Lagerhalle realisieren. Die projektierten Kosten für diese Ausweich-Lösung betragen lediglich CHF 2‘200'000 (Total Anlagekosten), dafür entstehen etwas höhere Transport- und Infrastrukturkosten.
Die Produkt AG hat ihren Sitz in einer eigenen Betriebsliegenschaft im Kanton A. Sie betreibt ausserdem im Kanton B eine Zweigniederlassung (Betriebsstätte). Im Kanton C schliesslich verfügt sie nur über eine Renditeliegenschaft (Kapitalanlageliegenschaft).
Die Produkt AG hält eine 100%-ige Beteiligung an der Bond AG mit Sitz im Kanton D. Diese schüttet jährlich eine Dividende von über CHF 1'000 aus.
Die in korrekter Anwendung der Steuerausscheidungsregeln vorgenommene Steuerausscheidung und Berechnung der geschuldeten Steuer sieht im Jahr 2011 für die Produkt AG wie folgt aus:
Der Gewinnsteuertarif beträgt in allen Kantonen proportional 20%.
Wie ist der Beteiligungsabzug zu berechnen?
Die X AG verlegte ihren Sitz per Ende 2008 vom Kanton A (monistisches System) in den Kanton B (dualistisches System). Der Fabrikationsbetrieb sowie mehrere Liegenschaften verblieben im Kanton A.
Bei der direkten Bundessteuer verfügte die X AG über verrechenbare Vorjahresverluste von rund CHF 16 Mio. Für die Staats- und Gemeindesteuern beliefen sich diese gemäss dem Wegzugskanton auf rund CHF 26 Mio. Grund für die Differenz von CHF 10 Mio. war eine Aufwertung im Jahre 2006 über die Anlagekosten hinaus.
Im Jahre 2010 wurden sämtliche Liegenschaften im Kanton A mit einem buchhalterischen Gewinn von rund CHF 20 Mio. verkauft. Der Verkaufsgewinn setzte sich dabei zu rund CHF 9 Mio. aus wiedereingebrachten Abschreibungen und zu rund CHF 11 Mio. aus Wertzuwachsgewinnen zusammen. Das Betriebsergebnis beläuft sich in diesem Jahr auf CHF 1 Mio., der gesamte ausgewiesene Gewinn beträgt somit CHF 21 Mio. für das Geschäftsjahr .
Der Wertzuwachsgewinn wurde im Kanton A mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Da jedoch hinsichtlich der Anlagekosten der Verkehrswert der Grundstücke vor zwanzig Jahren in Anrechnung gebracht werden konnte, resultierte kein steuerbarer Gewinn für die Grundstückgewinnsteuer.
Die Gallus-Holding AG, Sitz St. Gallen, verkaufte am 15. Dezember 2011 die 100%-Beteiligung an der Immo-AG in Frauenfeld für CHF 3 Mio. Diese Beteiligung wurde vor 25 Jahren für CHF 0,5 Mio. erworben. Der Buchwert der Beteiligung im Veräusserungszeitpunkt beträgt CHF 0,3 Mio. Die Immo-AG hält im Wesentlichen ein gut vermietetes Bürogebäude.
In Abänderung zum Grundsachverhalt wurde die Immo-AG von Maja Arter mit Wohnsitz in Wil (SG) gehalten. Diese veräussert am 15. Dezember 2011 sämtliche Aktien (Privatvermögen) an einen deutschen Investor (Privatperson) mit Wohnsitz in München. Die übrigen Angaben bleiben unverändert.
Welche Steuerfolgen ergeben sich für Frau Arter?
Später veräussert der deutsche Investor die Immo-AG mit Gewinn an die deutsche Investment GmbH mit Sitz in München.
Wem steht das Besteuerungsrecht zu?
