Mit seiner neuen Praxis zur Besteuerung von Immobilienentwicklern hat das Stadtzürcher Steueramt Ende 2025 eine Diskussion über die Ermittlung des «korrekten» Veräusserungserlöses für Land bei der Zürcher Grundstückgewinnsteuer ausgelöst. Dabei gerät eine grundlegende Frage aus dem Blick: Auf welcher Rechtsgrundlage darf dieser Erlös überhaupt korrigiert werden?
Die vom Bundesgericht 2005 begründete und in zwei weiteren Urteilen weiterentwickelte Praxis, auf die sich das Steueramt stützt, gibt darauf nach Ansicht der Autoren keine überzeugende und widerspruchsfreie Antwort. Gemessen am steuerrechtlichen Legalitätsprinzip kommen drei Grundlagen in Betracht: der Erlösbegriff nach Art. 12 StHG bzw. kantonalem Recht, eine analoge Anwendung der Regeln zur verdeckten Gewinnausschüttung oder die Steuerumgehungsdoktrin.
Den Erlösbegriff lehnen die Autoren als Grundlage einer Korrektur ab. Er dient der Erfassung des Erlöses und nicht der Anpassung des Sachverhaltes. Er kann genügen, um eine konkrete Leistung der Käuferschaft zu erfassen, erlaubt aber nicht, den Erlös durch einen Ersatzwert wie den Verkehrswert des Landes zu ersetzen.
Auch eine Anwendung der Regeln zur verdeckten Gewinnausschüttung in Analogie scheidet nach Ansicht der Autoren aus. Analogieschlüsse sind im Steuerrecht zwar nicht generell ausgeschlossen. Sie dürfen jedoch weder steuerbegründende Tatbestände noch die Bemessungsgrundlage zulasten der steuerpflichtigen Person erweitern. Dem steht die vom Legalitätsprinzip geforderte Normdichte entgegen. Art. 127 Abs. 2 BV bietet ebenfalls keine unmittelbare Eingriffsgrundlage: Die Bestimmung ist lediglich ein Massstab für behördliches Handeln.
Möglich bleiben nach Ansicht der Autoren Erlöskorrekturen bei Doppelvertragsstrukturen gestützt auf die Steuerumgehungsdoktrin. Die materiellen und formellen Hürden sind jedoch hoch. Die Erlösverschiebung muss selbst für eine Person mit wirtschaftlichem Sachverstand ohne weiteres erkennbar sein, damit sie als völlig unangemessen und absonderlich gelten kann. Zudem müssen die Steuerbehörden die Steuerumgehung beweisen. Eine falsche Erlösallokation bloss zu unterstellen und der steuerpflichtigen Person den Gegenbeweis aufzuerlegen, genügt nicht.
