zsis) - Zentrum für Schweizerisches und Internationales Steuerrecht

Diese Ausgabe widmet sich vollständig dem Themenkomplex «Immobilien». Die vier Beiträge beleuchten zentrale Brennpunkte, die die Praxis heute prägen. Immobilien bilden ein eigenes Universum im Steuerrecht: Die Themen sind vielschichtig und kantonal geprägt. Zwischen laufender Besteuerung, Grundstückgewinnen, gesellschaftsrechtlichen Strukturen und internationaler Verflechtung zeigt sich, dass selbst vermeintlich klassische Fragestellungen neue Fragen aufwerfen. Die jüngsten Entwicklungen führen eindrücklich vor Augen, wie dynamisch die Immobilienbesteuerung geworden ist.

Der schweizerische Immobilienmarkt ist ein zunehmend interessierendes Investitionsziel ausländischer Anleger. Der vorliegende Beitrag führt in die wesentlichen steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen mit grenzüberschreitendem Bezug ein. Nebst einem Kurzabriss laufender Steuerthemen widmet sich der Beitrag vertieft der Investition in Gewerbeliegenschaften und der Abgrenzungsfrage, ob grundsteuerlich eine Betriebsgesellschaft oder eine Immobiliengesellschaft vorliegt, sowie der steuerlichen Behandlung eines Verkaufes von Anteilen an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft unter schweizerischem unilateralem Recht und Abkommensrecht.

Der Beitrag vergleicht die Steuerfolgen des direkten Haltens von Liegenschaften im Privatvermögen mit dem indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft. Er erläutert die wesentlichen Unterschiede bei der laufenden Besteuerung – nach geltendem Recht sowie nach dem voraussichtlich ab 2028 eintretenden Systemwechsel – und beim Verkauf von Grundstücken und zeigt diese anhand von Beispielen auf.

Mit der neuen Publikation der ESTV-MWST-Info 11 Meldeverfahren im Februar 2025 wurde der Anwendungsbereich des Meldeverfahrens insbesondere auch für Immobilien durch Praxisänderungen und durch Praxispräzisierungen neu bzw. genauer definiert. Diese Änderungen akzentuieren das Erfordernis, für jede Immobilientransaktion im Detail die zur Verfügung stehenden Alternativen zu prüfen, um irreparable Fehler zu vermeiden und die MWST als Kostenfaktor zu minimieren.

Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler im Grundstückgewinnsteuerrecht stellt auf den gleichen Begriff in Rechtsprechung und Praxis bei den Einkommenssteuern ab. Einzige Besonderheit liegt darin, dass dieser Begriff bei der Grundstückgewinnbesteuerung sinngemäss auch auf juristische Personen angewendet werden muss. Die fiskalischen Vorzeichen bei der Grundstückgewinnsteuer sind umgekehrt: Während eine Händlerqualifikation bei der Einkommensbesteuerung zu einer massiven Steuer- und Sozialversicherungsabgabenlast führt, gewährt dieselbe Qualifikation bei der Grundstückgewinnbesteuerung einzig Steuererleichterungen. Wenig überraschend, dass ein und derselbe Begriff sich in unterschiedliche Richtungen entwickelt hat. Welches die neusten Entwicklungen sind, wie stark sie sich in beiden Rechtsgebieten unterscheiden und was eine Publikation der Praxis zu leisten vermag, davon handelt dieser Aufsatz.

Bei Immobiliengesellschaften besteht der Anreiz, möglichst viel Gewinn vom Steuerobjekt «Grundstückgewinn» weg in die Sphäre der Gewinnsteuer zu verschieben. Anstatt den Kauf des Grundstücks, die Entwicklung der Überbauung und die anschliessende Vermarktung über eine einzelne Gesellschaft abzuwickeln, werden die Funktionen auf verschiedene Gesellschaften einer Unternehmensgruppe aufgeteilt. Der vorliegende Aufsatz zeigt die damit verbundenen Probleme der Gewinnverschiebung und mögliche Lösungsansätze auf.

Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich hat in seinem Urteil vom 26. November 2024 bestätigt, dass ein Steuerpflichtiger seine selbständige Erwerbstätigkeit beendet und damit die Liquidationsgewinnbesteuerung in Anspruch nehmen kann, auch wenn er eine Liegenschaft aus dem bisherigen Geschäftsvermögen herauskauft, diese zusammen mit einer weiteren vom Bruder erworbenen Liegenschaft renovieren lässt und vermietet, denn die mit den beiden erworbenen Liegenschaften verbundene Tätigkeit ist keine Weiterführung einer selbständigen Erwerbstätigkeit, sondern dient der privaten Vermögensanlage.

Bei privat gehaltenen Konzernen ist es nicht unüblich, dass an der Spitze der Struktur Personengesellschaften und andere personengezogene Rechtsgebilde wie Trusts, Stiftungen oder über Aktionärsbindungsverträge verbundene Privatpersonen anzutreffen sind. Der vorliegende Aufsatz analysiert, wie solche Rechtsgebilde bei den schweizerischen und internationalen Ergänzungssteuern zu behandeln sind und inwieweit die Vorschriften im Schweizer Einkommens- und Gewinnsteuerrecht darauf einen Einfluss haben.