Workshop von Céline Martin und Ridvan Jetishi anlässlich des ISIS)-Seminars vom 12. November 2024 mit dem Titel «Eigenmietwert, Vorzugsmiete, Gewinnungskosten und andere Abzüge»
Frau Meier wohnt zusammen mit ihrem Ehemann und den drei Kindern im Kanton Zürich in einem Einfamilienhaus. Zusätzlich hat die Familie eine Ferienwohnung in Graubünden und vor Kurzem ein Ferienhaus in Südfrankreich erworben. Zur Finanzierung hat man die Liegenschaften in der Schweiz mit Hypotheken belastet (Einfamilienhaus: CHF 1'000'000, Wohnung Graubünden: CHF 500'000; Wohnung Glarus: CHF 300'000; Schuldzinsen im fraglichen Jahr CHF 54’000). Kurze Zeit nach dem Erwerb der beiden weiteren Liegenschaften zieht eines der drei Kinder aus, weshalb sein Zimmer «leer» steht. Die Wohnung in Graubünden wird nur in den Monaten Juni/Juli und Februar genutzt. Der Eigenmietwert des Hauses in Zürich wird auf CHF 50'000 jährlich (Vermögenssteuerwert CHF 1'400’000) und die Liegenschaften in Graubünden und in Frankreich auf CHF 20'000 bzw. CHF 10'000 jährlich (Vermögenssteuerwert CHF 1'000'000 bzw. CHF 500’000) festgelegt.
Herr Meier hat aus einer vergangenen Erbschaft noch eine vermietete Wohnung im Kanton Glarus (Jahresmiete CHF 20'000; Steuerwert CHF 800’000). Da Strom- und Wasserleitungen saniert wurden, betragen die Unterhaltskosten im fraglichen Jahr CHF 30’000.
Das bewegliche Vermögen des Ehepaar Meier beträgt CHF 200'000.
Herr und Frau Anton sind im Kanton Zürich steuerpflichtig. Herr Anton ist Alleinaktionär und Verwaltungsrat der Anton AG, die seit längerem eine Liegenschaft von einer (unabhängigen) Vermiet AG gemietet hat. Die Anton AG untervermietet den Grossteil der Räumlichkeiten an Dritte zu einem Mietzins von ca. CHF 155'000 jährlich, was in etwa den Mietausgaben an die Vermiet AG entspricht, sodass kaum ein Gewinn aus der Untervermietung entsteht. Der Untermietvertrag ist unbefristet und nur die Untermieter haben Zugang zu den Räumlichkeiten.
Frau Anton (privat) kauft nun die Liegenschaft und vermietet die Räumlichkeiten für rund CHF 50'000 jährlich an die Anton AG weiter. Die Untermietverträge bestehen unverändert fort. Dies führt dazu, dass die Gesellschaft durch die Untermietverhältnisse einen Gewinn von jährlich etwa CHF 105'000 erzielt. Da die Gesellschaft in früheren Jahren erhebliche Verluste verzeichnete, nutzt sie diese Einnahmen, um Verluste zu decken und das bestehende Aktionärsdarlehen abzuzahlen.
Ordnen Sie die folgenden Aufwendungen einer der Kategorien zu. Die Arbeiten werden an einer Liegenschaft in Zürich durchgeführt.
Herr Müller, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Zürich, hat im Jahr 2022 eine umfassende Sanierung seiner Liegenschaft durchgeführt. Das Gebäude ist über 140 Jahre alt, und die Sanierung umfasste u.a.:
Die Gesamtkosten für die Sanierung betrugen CHF 1’500‘000. Das Haus ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) erfasst. Hinsichtlich der anstehenden Renovation hatte Herr Müller mit der Steuerbehörde Kontakt und ihre Empfehlung, genauer ausgedrückt eine fachspezifische Beurteilung, eingeholt.
Die kantonale Steuerbehörde stufte sämtliche Kosten nach der bisherigen Praxis des wirtschaftlichen Neubaus als wertvermehrende Anlagekosten ein, was bedeuteten würde, dass Herr Müller die Kosten nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen könnte. Herr Müller war der Ansicht, dass zumindest ein Teil der Kosten werterhaltend sei und somit entgegen der Ansicht der Steuerbehörde steuerlich als Unterhaltskosten abziehbar sein müssten.
