Workshop von Thierry De Mitri auf dem ISIS-Seminar) vom 6. November 2024 mit dem Titel "Ausgewählte Fragen zu Immobilienfonds".
Hinweis: Diese Sprachversion ist eine automatisch generierte Übersetzung. Der Text kann daher sprachliche und terminologische Fehler enthalten.
zur Originalsprache (Französisch)Der Immobilienfonds mit dem Namen Immo Real Estate Fund, der seinen Sitz in Genf hat, wird von der Gesellschaft Immo Management SA mit Sitz in Genf verwaltet. Der Immobilienfonds ist vertraglicher Natur und besitzt direkt gehaltene Anlageimmobilien in den Kantonen Genf, Waadt und Freiburg.
Aus organisatorischen und wirtschaftlichen Gründen wurde beschlossen, die Fondsverwaltung zu wechseln und die Verwaltung des Immobilienbestands des Immo Real Estate Fund künftig einer Fondsverwaltung mit Sitz im Kanton Waadt namens Profond Management SA zu übertragen.
Bevor jedoch dieser Wechsel des Dienstleisters in der Fondsverwaltung vollzogen wird, sollen die steuerlichen Auswirkungen dieser Übertragung geprüft werden, da einige der Ansicht sind, dass der Wechsel der Fondsleitung zu einer Besteuerung im Rahmen der Handänderungssteuer (oder der Eintragungsgebühren im Kanton Genf) führen könnte.
Der Immobilienfonds «Pro Invest Real Estate» mit Sitz in Zürich besitzt Immobilien im Kanton Genf. Im Rahmen der interkantonalen Aufteilung der steuerbaren Elemente weist der Fonds die Immobilien in seiner Steuererklärung zum Buchwert aus. Somit werden die Immobilien im Kanton Genf mit einem Wert von CHF 219'000'000 deklariert, was zu einem Anteil des steuerbaren Eigenkapitals im Kanton Genf von rund CHF 152'000'000 bei einem Gesamtbetrag von CHF 348'000'000 führt.
In den folgenden Jahren erfolgte die interkantonale Aufteilung der steuerpflichtigen Elemente nach dem gleichen Schema. Der Kanton Genf vertrat jedoch die Auffassung, dass die für die Kapitalsteuer massgebenden Werte sich aus den Steuerwerten und nicht aus den Buchwerten ergäben, was zu einer Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlagen im Kanton Genf wie folgt führte:
Eine ähnliche Berichtigung wird für die Steuerperioden 2014 und 2015 vorgenommen, was jeweils zu einer Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage um mehrere Dutzend Millionen führt.
Simon, wohnhaft im Kanton Waadt, ist Aktionär einer Immobiliengesellschaft namens Immo Valio SA mit Sitz im Kanton Waadt. Diese ist Eigentümerin von Immobilien in den Kantonen Freiburg, Waadt und Genf. Simon wird von einer Immobilien-SICAV mit Sitz in Genf angesprochen, die einen Teil des Immobilienbestands der Immo Valio SA erwerben möchte, und zwar die folgenden Liegenschaften:
Die Immobilien-SICAV möchte jedoch nicht den gesamten Immobilienwert in bar bezahlen, sondern einen Teil über einen Anteils-Swap (Asset Swap) und einen Teil in bar abwickeln, um so eventuelle steuerliche Kosten im Zusammenhang mit dieser Transaktion zu decken.
Die Immo Valio SA erhält somit Anteile im Wert von CHF 10'000'000. Der Wert der von der Immobilien-SICAV im Rahmen des Rückkaufs der Immobilien ausgegebenen Aktien belief sich auf CHF 200, was insgesamt 50'000 Aktien entspricht.
Der vertraglich organisierte Anlagefonds mit dem Namen Swiss German Real Estate hat seinen Sitz im Kanton Zürich. Es handelt sich um einen gemischten Immobilienfonds (FPI).
Er besitzt drei kürzlich im Kanton Waadt erworbene Immobiliengesellschaften, die drei Mietliegenschaften in Morges halten. Diese drei Immobiliengesellschaften mit den Bezeichnungen SI Rue du Marché 7, SI Rue du Marché 9 und SI Rue du Marché 11 sind in Wirklichkeit aneinandergrenzende Liegenschaften.
Der Immobilienfonds beabsichtigt daher, diese zu fusionieren, um die Struktur zu vereinfachen und die Kosten zu senken.
Jedes der von den SI gehaltenen Gebäude weist folgende steuerliche Schätzwerte auf:
Darüber hinaus besitzt der REIT Swiss German Real Estate vier Immobilien in Lausanne, deren steuerlicher Schätzwert insgesamt CHF 30'000'000 beträgt.
