Citation: Nicole C. Bühler, Muriel Borter, Gianfranco Gambaro, Marco Lechleiter, Gewinnallokation zwischen Grundstückgewinnsteuer und Gewinnsteuer, in zsis) 4/2025, A13, N [...] (publ.zsis.ch/A13-2025)
Bei Immobiliengesellschaften besteht der Anreiz, möglichst viel Gewinn vom Steuerobjekt «Grundstückgewinn» weg in die Sphäre der Gewinnsteuer zu verschieben. Anstatt den Kauf des Grundstücks, die Entwicklung der Überbauung und die anschliessende Vermarktung über eine einzelne Gesellschaft abzuwickeln, werden die Funktionen auf verschiedene Gesellschaften einer Unternehmensgruppe aufgeteilt.
Quick Read
Bei Immobiliengesellschaften besteht der Anreiz, möglichst viel Gewinn vom Steuerobjekt «Grundstückgewinn» weg in die Sphäre der Gewinnsteuer zu verschieben. Anstatt den Kauf des Grundstücks, die Entwicklung der Überbauung und die anschliessende Vermarktung über eine einzelne Gesellschaft abzuwickeln, werden die Funktionen auf verschiedene Gesellschaften einer Unternehmensgruppe aufgeteilt. Dabei gilt es sich in Erinnerung zu rufen, dass der Erlös aus dem Verkauf des Landanteils, dessen Gewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, dem Verkehrswert entsprechen muss. Da der Drittvergleichsgrundsatz auch bei der Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung gelangt, müssen im Weiteren die an die Werkerstellerin bezahlten Eigenhonorare und deren Gewinnmarge auf dem Werk marktüblich sein.
Für die Ermittlung der angemessenen Honorare und Gewinnmargen bei der Werkerstellerin (und allfälliger weiterer verbundenen Unternehmen) kann auf das Residualgewinnmodell nach Harbeke/Hug/Scherrer abgestellt werden.
Zur Ermittlung des Verkehrswerts des Landanteils existieren verschiedene Methoden. Gemäss Bundesgericht ist die Vergleichswertmethode als Hauptmethode zu verwenden. Liegt jedoch eine Aufteilung in Land- und Werkpreis vor, stösst die Vergleichswertmethode an ihre Grenzen. Es stellt sich deshalb die Frage, ob Methoden zur Ermittlung des relativen Landwerts – wie beispielsweise die neuen Lageklassentabellen oder die Residualwertmethode – besser geeignet sind.
Die Immobilienpreise im Kanton Zürich steigen kontinuierlich. Dies führt dazu, dass Immobilienentwickler insbesondere beim Verkauf von Stockwerkeinheiten neu auch trotz kurzer Haltedauer sehr hohe Gewinne erwirtschaften können. Die folgende Grafik zum Baulandpreisindizes illustriert, wie stark sich die Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen schweizweit seit dem Jahr 2000 erhöht haben.01
