Citation: Céline Martin, Die schweizerische Besteuerung von Immobilientransaktionen im internationalen Verhältnis, in zsis) 4/2025, A14, N [...] (publ.zsis.ch/A14-2025)
Der schweizerische Immobilienmarkt ist ein zunehmend interessierendes Investitionsziel ausländischer Anleger. Der vorliegende Beitrag führt in die wesentlichen steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen mit grenzüberschreitendem Bezug ein, insbesondere der Investition in Gewerbeliegenschaften sowie der steuerlichen Behandlung eines Verkaufes von Anteilen an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft.
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Der schweizerische Immobilienmarkt ist ein zunehmend interessierendes Investitionsziel ausländischer Anleger. Der vorliegende Beitrag führt in die wesentlichen steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen mit grenzüberschreitendem Bezug ein, insbesondere der Investition in Gewerbeliegenschaften sowie der steuerlichen Behandlung eines Verkaufes von Anteilen an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft.
Bei einer Investition in Gewerbeliegenschaften durch den Kauf von Anteilen an der Betriebsgesellschaft (z.B. des Gast- oder Gesundheitsgewerbes), steht oftmals eine Umstrukturierung der Betriebsführung seitens der Käuferschaft in Frage. Wird der laufende Betrieb, für welchen die Liegenschaft als Grundlage diente, seitens der Käuferschaft eingestellt und die Liegenschaft umgenutzt (oder das Gebäude abgerissen und für eine anderweitige Nutzung neugebaut), ist nach der schweizerischen Praxis damit zu rechnen, dass die Gesellschaft als Immobiliengesellschaft qualifiziert und bei einer Veräusserung Grundsteuern anfallen. Wird jedoch der bestehende Betrieb unter geänderter rechtlicher und organisatorischer Struktur weitergeführt, lässt die jüngste Praxis des Bundesgerichts darauf schliessen, dass die veräusserte Gesellschaft ihren Charakter als Betriebsgesellschaft nicht verliert, sodass bei der Veräusserung keine Grundsteuern erhoben werden. Aufgrund der kantonal unterschiedlich gehandhabten Praxis ist eine sorgfältige Vorabklärung jedoch unumgänglich.
Im Zusammenhang mit der Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften ist auf die unterschiedliche steuerliche Behandlung gestützt auf das anwendbare DBA der Schweiz mit dem Ansässigkeitsstaat des Veräusserers hinzuweisen. Enthält das anwendbare DBA eine Regelung zur Veräusserung von Anteilen an Gesellschaften, deren Vermögen hauptsächlich aus unbeweglichem Vermögen besteht, ist die steuerliche Behandlung in aller Regel zweifelsfrei festlegbar. Fehlt eine solche Bestimmung, wie in den DBA der Schweiz mit Deutschland, Luxemburg sowie weiteren Jurisdiktionen, stellt sich die Frage, ob ein Besteuerungsrecht zu Gunsten der Schweiz als Belegenheitsort der veräusserten Liegenschaft auf dem Wege der Auslegung hergeleitet werden kann. Gestützt auf Völkerrecht, die international anwendbaren Auslegungsregeln für Abkommen und die bisherige Praxis der schweizerischen Gerichte ist dies zu verneinen und bleibt das Besteuerungsrecht (aus der Veräusserung beweglichen Vermögens) beim Ansässigkeitsstaat des Veräusserers.
Der Artikel weist schliesslich in Kürze auf einzelne Themen während der Haltedauer des Investments hin, insbesondere die laufende Besteuerung und die Zuordnung eines Schuldzinsenabzuges und sich daraus ergebende Konflikte, gruppeninterne Umstrukturierungen und Finanzierungstransaktionen mit Quellenbesteuerung von Zinsen auf grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen ausländischer Gläubiger.
Der schweizerische Immobilienmarkt ist ein zunehmend interessierendes Investitionsziel ausländischer institutioneller Anleger und Fonds. Eine positive Preisentwicklung mit stabilen Aussichten verstärken die Attraktivität auf dem internationalen Investitionsmarkt und rücken schweizerische Immobilien in den Fokus grenzüberschreitender Anlage- und Veräusserungsgeschäfte.
Der vorliegende Beitrag führt zunächst in die wesentlichen steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Immobilien
