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Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts stellen sich für Liegenschaftseigentümer grundlegende neue Fragen: Welche Unterhaltskosten sind noch abziehbar — bei gemischt genutzten Liegenschaften, Ferienwohnungen, unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung zu Vorzugsmietzins? Wie werden Einlagen in Erneuerungsfonds und Investitionen in Energiesparmassnahmen behandelt, und was gilt für den Schuldzinsabzug? Anhand von acht Fallbeispielen werden die praxisrelevanten Abzugsfragen unter dem neuen Recht systematisch durchleuchtet.
Salvatore Eroini ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Darin befinden sich eine Wohnung, die Salvatore selbst bewohnt, und eine kleine Wohnung, die er vermietet. Stockwerkeigentum wurde nicht begründet.
Gesamte Wohnfläche des Zweifamilienhauses: 300 m2. Wohnfläche der vermieteten Wohnung: 100 m2.
Salvatore nimmt in der Steuerperiode 2029 folgende Investitionen vor:
Frage
Kann Salvatore diese Investitionen in Abzug bringen?
Salvatore ist Eigentümer einer Ferienliegenschaft, die er während drei Monaten vermietet. Während den restlichen neun Monaten steht ihm die Wohnung für den Eigengebrauch zu Verfügung.
Salvatore nimmt in der Steuerperiode 2029 verschiedene Investitionen werterhalten-der Natur vor. Diese belaufen sich auf insgesamt CHF 24'000.
Frage
Kann Salvatore diese Unterhaltskosten in Abzug bringen?
Salvatore überlässt eine seiner Wohnungen in St. Moritz, die er im Privatvermögen hält, unentgeltlich dem italienischen Landsmann Genaro, der sich die St. Moritzer Mietzinsen nicht leisten kann. Der schriftliche Vertrag zwischen Salvatore und Genaro ist als «Mietvertrag» betitelt.
Salvatore nimmt verschiedene Investitionen werterhaltender Natur vor. Diese belau-fen sich auf insgesamt CHF 24'000.
Frage
Kann Salvatore diese Unterhaltskosten in Abzug bringen?
Salvatore ist Eigentümer einer Wohnung, deren ortsübliche Marktmiete CHF 36'000 beträgt. Er vermietet diese Wohnung seinem Sohn Giovanni zu:
Salvatore macht folgende werterhaltende Investitionen:
Frage
Kann Salvatore die Unterhaltskosten in Abzug bringen und wie sind die Mietzinseinnahmen steuerlich zu behandeln?
Gennaro kauft im Jahr 2029 ein Einfamilienhaus. Dieses renoviert er im 2029 für rund CHF 250'000. Im Jahr 2030 vermietet er die Liegenschaft an einen Dritten.
Im Jahr 2031 | 2032 | 2033 zieht seine Tochter Isabella in das Einfamilienhaus ein. Einen Mietzins muss sie nicht bezahlen.
Frage
Kann Gennaro die Unterhaltskosten in Abzug bringen?
Marco ist Eigentümer einer im Kanton St. Gallen gelegenen Stockwerkeigentums-einheit. Als Richtwert für die Einlage in den Erneuerungsfonds empfehlen die meisten Fachleute einen Betrag von 0,75 bis 1% des Kaufpreises. In diesen Zahlen sind jedoch keine grösseren Reparaturen und Erneuerungen enthalten.
Marco hat in den letzten Jahren stets Einlagen in der Höhe von jährlich rund CHF 12’000 vorgenommen.
Im Jahr 2026 zahlt Marco einen Betrag von CHF 40’000 in den Erneuerungsfonds ein.
Frage
Wie wird die Steuerbehörde auf die deutlich höhere Einlage in den Erneuerungsfonds reagieren?
Ilario investiert im Jahr 2029 in Energiesparmass- und Umweltschutzmassnahmen. Konkret ersetzt er die Ölheizung durch eine Erdwärmepumpe. Die Kosten belaufen sich auf rund CHF 60'000.
Frage
Kann Ilario die Kosten für die Erdwärmepumpe in Abzug bringen?
Die Eigentums- und Vermögensverhältnisse von Salvatore präsentieren sich wie folgt:
Das gesamte Vermögen von Salvatore beträgt CHF 9'000'000.
Frage
Wie hoch sind die Schuldzinsen, die Salvatore in Abzug bringen kann?
Salvatore ist Eigentümer einer überbauten Liegenschaft, die er während neun Monaten selbst nutzt und während drei Monaten vermietet:
Frage
Wie hoch sind die Schuldzinsen, die Salvatore in Abzug bringen kann?
Hubertus ist Eigentümer einer Zweitliegenschaft (Wohnung) in der Gemeinde Disentis. Im Jahr 2029 vermietet er diese Zweitwohnung während drei Monaten zu einem ortsüblichen Marktzins an einen Dritten. Während der restlichen neun Monate hält er seine Zweitwohnung zur Verfügung.
Annahmen:
Frage
Welche Steuern hat Hubertus der Gemeinde Disentis zu entrichten: Einkommens-steuer und besondere Liegenschaftssteuer?
Marco ist Eigentümer einer Wohnung in Zürich. In dieser lebt er zusammen mit seiner Partnerin Isabella im Konkubinat. Der ortsübliche Marktzins beträgt pro Monat CHF 4'000. Isabella bezahlt Marco jeweils die Hälfte des ortsüblichen Mietzinses, will heissen CHF 24’000/Jahr.
Marco hat werterhaltende Investitionen in der Höhe von CHF 20’000 vorgenommen.
Fragen
Welche Steuerfolgen ergeben sich für die
