Steuerliche Fallstricke bei der Auflösung einer Erbvorbezugsgemeinschaft

<article class="rz"><h2>Einleitung</h2> <p>Unter dem Titel &laquo;<a href="https://www.efd.admin.ch/efd/de/home/das-efd/abstimmungen/initiative--imposer-les-successions-de-plusieurs-millions-pour-f.html" target="_blank" rel="noopener">Millionen-Erbschaften besteuern f&uuml;r unsere AHV</a>&raquo; wurden im Herbst 2011 Unterschriften f&uuml;r eine Volksinitiative zur Einf&uuml;hrung einer Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Bundesebene gesammelt. Gem&auml;ss Initiativtext w&auml;re die kantonalen Erbschafts- und Schenkungssteuer aufgehoben und eine Nachlasssteuer auf Bundesebene eingef&uuml;hrt worden. Diese Nachlasssteuer h&auml;tte zur Folge gehabt, dass die bisher in den meisten Kantonen von der Erbschaftsteuer befreiten Nachkommen neue mit einer Nachlasssteuer von 20% belastet worden w&auml;ren.</p> <p>Da diese Nachlasssteuer bei Annahme der Initiative bereits auf den 1. Januar 2012 in Kraft getreten w&auml;re, haben viele Besitzer ihre Liegenschaften noch vor Ende 2011 als Erbvorbez&uuml;ge auf ihre Kinder &uuml;bertragen. Solche Erbvorbezugsgemeinschaften halten die Liegenschaften nun seit bereits seit 10 Jahren im Gesamteigentum. Vielfach dr&auml;ngen sich Sanierungen auf oder die Gesamteigent&uuml;mer ziehen eine andere Nutzung oder Umnutzung der voraus geerbten Liegenschaften in Betracht.</p> <p>Insbesondere aus steuerrechtlicher Optik ist bei solchen Umnutzungen oder Investitionen Vorsicht geboten, da eine Erbvorbezugsgemeinschaft steuerrechtlich als einfache Gesellschaft qualifizieren k&ouml;nnte, deren Aufl&ouml;sung die Abrechnung der aufgeschobenen Grundst&uuml;ckgewinnsteuer zur Folge hat. Dieser steuerlichen Konsequenzen sind sich die Mitglieder einer Erbvorbezugsgemeinschaft h&auml;ufig nicht bewusst.</p> <h2>1. Beispielhafte Darstellung</h2> <p>Per Ende 2011 &uuml;bertrug Herr Muster ein Einfamilienhaus, welches er selbst bewohnte, sowie ein unbebautes Grundst&uuml;ck auf seine beiden Kinder zu Gesamteigentum unter Vorbehalt einer lebensl&auml;nglichen Nutzniessung auf den Liegenschaften. Im Grundbuch wurden die Kinder als &laquo;- Gesamteigent&uuml;mer, einfache Gesellschaft -&raquo; eingetragen.</p> <p>Per Ende 2019 entschloss sich Herr Muster aus dem Einfamilienhaus auszuziehen und in eine Alterswohnung zu &uuml;bersiedeln. Daraufhin vereinbarten alle miteinander, dass der Vater auf die Nutzniessung verzichtet, dass der Sohn mit seiner Familie in das Einfamilienhaus zieht und dass die Tochter auf dem unbebauten Grundst&uuml;ck ein Haus f&uuml;r sich und ihre Familie baut.</p> <p>Die Steuerberaterin der Familie ist davon ausgegangen, dass eine steuerfreie Aufteilung der Parzellen auch erst nach dem erfolgten Bau des neuen Einfamilienhauses m&ouml;glich ist. Aus diesem Grund wurde die Erbvorbezugsgemeinschaft mit Bezug auf die beiden Grundst&uuml;cke nicht bereits vor dem Bau des Hauses aufgel&ouml;st.</p> <p>Der Sohn war in den Bau des neuen Einfamilienhauses der Schwester grunds&auml;tzlich nicht involviert. Da er aber im Grundbuch als Gesamteigent&uuml;mer eingetragen war, musste er diverse offizielle Dokumente mitunterzeichnen.</p> <p>Erst nach erfolgtem Bau war eine Teilung der Erbvorbezugsgemeinschaft geplant, indem die eine Parzelle vollumf&auml;nglich dem Sohn und die andere Parzelle vollumf&auml;nglich der Tochter zugeteilt werden sollte. Eine Anfrage beim Steueramt hat ergeben, dass die Erbvorbezugsgemeinschaft allenfalls bereits mit der Eingabe der Bauvorhaben bzw. mit dem Baubeginn beendet worden sein k&ouml;nnte und seither eine einfache Gesellschaft bestanden habe, bei deren Aufl&ouml;sung die aufgeschobene Grundst&uuml;ckgewinnsteuer abzurechnen ist.</p> <h2>2. Zivilrechtliche Aspekte</h2> <h3>2.1 Erbvorbezugsgemeinschaft</h3> <p>Zuwendungen eines Erblassers an die Erben erfolgen von Todes wegen. Die Erbengemeinschaft entsteht somit von Gesetzes wegen nach <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#book_3/part_2/tit_16/chap_2" target="_blank" rel="noopener">Art. 560 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)</a>. Die Erben eines ungeteilten Nachlasses bilden zusammen von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft im Sinne von <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#book_3/part_2/tit_17" target="_blank" rel="noopener">Art. 602 ZGB</a>.</p> <p>Bei einem Erbvorbezug &uuml;bertr&auml;gt der Erblasser die Verm&ouml;genswerte zu Lebzeiten auf die Erbanw&auml;rter. Sie bilden zusammen eine Gemeinschaft zur gesamten Hand im Sinne von <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#book_4/part_1/tit_18/lvl_C/lvl_I_I" target="_blank" rel="noopener">Art. 652 ZGB</a>.<a title="" href="#_ftn1" name="_ftnref1">⁰¹</a>&nbsp;Die Erbvorbezugsgemeinschaft untersteht &ndash; wie die Erbengemeinschaft - zivilrechtlich den Regeln der einfachen Gesellschaft nach <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#part_2/tit_23" target="_blank" rel="noopener">Art. 530 ff. des Obligationenrechts (OR)</a>. Im Grundbuch werden die Erbanw&auml;rter als &laquo;Gesamteigent&uuml;mer infolge einfacher Gesellschaft&raquo; eingetragen. In diesem Fall stehen die Erbanw&auml;rter sachenrechtlich im gleichen Verh&auml;ltnis zueinander, wie die Erben eines ungeteilten Nachlasses.^{<a title="" href="#_ftn2" name="_ftnref2">02</a>} Trotz der Anwendung der Regeln der einfachen Gesellschaft handelt es sich um eine Rechtsgemeinschaft ohne Rechtspers&ouml;nlichkeit in der Form einer Gesamthandschaft.^{<a title="" href="#_ftn3" name="_ftnref3">03</a>}</p> <p>Der Erbvorbezug ist kein zivilrechtlicher Begriff. Das Bundesgericht umschreibt den Erbvorbezug als lebzeitige Zuwendung an gesetzliche Erben in Anrechnung an den Erbteil bzw. als ausgleichungspflichtige derartige Zuwendung.^{<a title="" href="#_ftn4" name="_ftnref4">04</a>} Die Praxis versteht unter einem Erbvorbezug eine Schenkung an einzelne oder mehrere Erbanw&auml;rter.^{<a title="" href="#_ftn5" name="_ftnref5">05</a>} Analog zu einer Schenkung kann auch ein gemischter Erbvorbezug vorliegen, wenn beispielsweise die Erbanw&auml;rter die Hypothek &uuml;bernehmen oder dem Erblasser ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung einger&auml;umt wird. Auch der gemischte Erbvorbezug setzt ein offensichtliches Missverh&auml;ltnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung verbunden mit einem Schenkungswillen des Erblassers voraus.^{<a title="" href="#_ftn6" name="_ftnref6">06</a>}</p> <h3>2.2 Aufl&ouml;sung der Erbengemeinschaft</h3> <p>W&auml;hrend bei der Erbteilung eine Liegenschaft durch faktische Zuweisung (Realteilung) oder durch Vollzug eines schriftlichen Teilungsvertrags oder eines Gerichtsurteils erfolgen kann, bedarf es bei der durch Erbvorbezug erworbenen Liegenschaft einer Aufl&ouml;sung der Erbvorbezugsgemeinschaft, um die Liegenschaft ins Alleineigentum eines Gesellschafters zu &uuml;berf&uuml;hren.<a title="" href="#_ftn7" name="_ftnref7">⁰⁷</a> Insofern steht ihr, anders als der Erbengemeinschaft, im Rechtsverkehr eine beschr&auml;nkte Rechtspers&ouml;nlichkeit zu. Sachenrechtlich handelt es sich nicht um eine Hand&auml;nderung, sondern um eine Anwachsung beim &uuml;bernehmenden Gesellschafter durch Ausscheiden der &uuml;brigen Gesellschafter. Es bedarf keiner &ouml;ffentlichen Beurkundung, sondern lediglich einer Anpassung im Grundbuch.<a title="" href="#_ftn8" name="_ftnref8">⁰⁸</a></p> <h3>2.3 Fortgesetzte Erbengemeinschaft vs. Einfache Gesellschaft</h3> <p>Liegt ein Erbvorbezug zu Lebzeiten an s&auml;mtliche gesetzliche Erben zur Gesamthand vor, so wandelt sich die Erbvorbezugsgemeinschaft nach Ableben des Erblassers von Gesetzes wegen in eine Erbengemeinschaft um. Zu begr&uuml;nden ist dies sowohl mit der Identit&auml;t der Subjekte der Gemeinschaft als auch der Identit&auml;t der sachenrechtlichen Gemeinschaftsform. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn s&auml;mtliche Empf&auml;nger des Erbvorbezuges hinreichend sichere Erbanw&auml;rter der Ver&auml;ussererin sind (<a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#book_3" target="_blank" rel="noopener">Art. 457 ff. ZGB</a>).^{<a title="" href="#_ftn9" name="_ftnref9">09</a>}</p> <p>Die Erben m&uuml;ssen die Erbengemeinschaft nach Ableben des Erblassers nicht zwingend aufl&ouml;sen. Es steht ihnen frei, die Teilung des Nachlasses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit hinauszuschieben, sei es durch Vereinbarung oder durch passives Zuwarten (sog. fortgesetzte Erbengemeinschaft). Alternativ kommen auch die Bildung von Miteigentum oder eine f&ouml;rmliche Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine K&ouml;rperschaft oder in eine Personengemeinschaft (namentlich eine einfache Gesellschaft nach <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#part_2/tit_23" target="_blank" rel="noopener">Art. 530 ff. OR</a>), welche einen anderen Zweck als die Liquidation des Nachlasses verfolgt, in Betracht.^{<a title="" href="#_ftn10" name="_ftnref10">10</a>} Eine solche Umwandlung stellt ein Teilungssurrogat dar mit der Konsequenz, dass f&uuml;r eine Teilungsklage fortan kein Raum mehr bleibt.^{<a title="" href="#_ftn11" name="_ftnref11">11</a>}</p> <h3>2.4 Umwandlung der Gemeinschaften in eine einfache Gesellschaft</h3> <p>Die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft kann sich sowohl vor Ableben des Erblassers in Bezug auf die &laquo;Erbvorbezugsgemeinschaft&raquo; als auch nach Ableben des Erblassers hinsichtlich der &laquo;Erbengemeinschaft&raquo; stellen.</p> <p>Sie setzt voraus, dass die Betroffenen die Gemeinschaft aufheben und als einfache Gesellschaft weiterf&uuml;hren wollen.^{<a title="" href="#_ftn12" name="_ftnref12">12</a>} Mit anderen Worten bedarf es der &ndash; von s&auml;mtlichen Erben getragenen<a title="" href="#_ftn13" name="_ftnref13">¹³</a> &ndash; Absicht, &laquo;aus Provisorium und der Passivit&auml;t der Erbengemeinschaft in eine dauernde und aktivere Zweckverfolgung hin&uuml;berzutreten&raquo;.<a title="" href="#_ftn14" name="_ftnref14">¹⁴</a> Die Umwandlung bedingt also eine Zweck&auml;nderung von der blossen Verwaltung und Nutzung der Erbschaft hin zu einem dar&uuml;ber hinausgehenden Zweck, den die Erben fortan mit gemeinsamen Kr&auml;ften und Mitteln zu verfolgen gedenken (animus societatis, <a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#part_2/tit_23" target="_blank" rel="noopener">Art. 530 Abs. 1 OR</a>). Vorausgesetzt ist eine vertragsm&auml;ssige Bindung zwischen den Erben in Bezug auf diese gemeinschaftliche Zweckverfolgung, welche &uuml;ber die Beziehungen innerhalb einer Erbengemeinschaft hinausgeht und sich qualitativ von diesen unterscheidet (sog. rechtsgesch&auml;ftliche F&ouml;rderungspflicht).^{<a title="" href="#_ftn15" name="_ftnref15">15</a>}</p> <p>Ob die Erben die Erbvorbezugsgemeinschaft, respektive die Erbengemeinschaft durch Umwandlung aufl&ouml;sen wollten, ist auf dem Weg der Auslegung zu ermitteln. Die eine Umwandlung begr&uuml;ndende, vertragsm&auml;ssige Bindung kommt nach den allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln durch den Austausch &uuml;bereinstimmender, gegenseitiger Willenserkl&auml;rungen zustande. Diese Willenserkl&auml;rungen m&uuml;ssen sich auf die objektiv wesentlichen Vertragspunkte beziehen, n&auml;mlich auf den Gesellschaftszweck und die gemeinsame Verfolgung desselben als Gegenstand einer vertraglichen Pflicht, auf den Kreis der beteiligten Personen und auf die &ndash; wie auch immer auszugestaltende &ndash; Leistung eines Betrags durch jeden der Beteiligten.^{<a title="" href="#_ftn16" name="_ftnref16">16</a>}</p> <p>Der Wille zur Umwandlung kann ausdr&uuml;cklich oder stillschweigend durch entsprechendes Verhalten zum Ausdruck gebracht werden (<a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_1" target="_blank" rel="noopener">Art. 1 Abs. 2 OR</a>). An den Nachweis einer Zweck&auml;nderung &ndash; vor allem dort, wo diese auf konkludentes Handeln der Beteiligten beruht &ndash; sind nach der h&ouml;chstrichterlichen Praxis allerdings hohe Anforderungen zu stellen. Namentlich m&uuml;ssen die Umst&auml;nde bei objektiver Auslegung zweifelsfrei auf einen Umwandlungswillen der Erben schliessen lassen.^{<a title="" href="#_ftn17" name="_ftnref17">17</a>} Begr&uuml;ndet wird dies damit, dass zwischen den Erben bereits von Gesetzes wegen eine rechtliche Sonderverbindung besteht, welche ein gewisses Mass an Zusammenwirken mit sich bringt. Mangels ausdr&uuml;cklicher Willensbekundungen ist der Umwandlungsvorgang in solchen F&auml;llen daher &auml;usserlich nicht wahrnehmbar, sondern vollzieht sich ausschliesslich im Willen der Beteiligten.^{<a title="" href="#_ftn18" name="_ftnref18">18</a>} Insofern besteht eine Vermutung zugunsten der Fortsetzung der Erbengemeinschaft gegen&uuml;ber ihrer Umwandlung.</p> <h2>3. Steuerrechtliche Aspekte</h2> <h3>3.1 Grunds&auml;tzliches zum Steueraufschub der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer</h3> <p>Alle zivilrechtlichen Hand&auml;nderungen l&ouml;sen die Grundst&uuml;ckgewinnsteuer aus, sofern sie nicht kraft gesetzlicher Vorschrift von der Besteuerung ausgenommen bzw. befreit sind.</p> <p>Gem&auml;ss <a href="http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&amp;Ordnr=631.1" target="_blank" rel="noopener">&sect;161 Abs. 3 lit. b des Steuergesetzes des Kantons Z&uuml;rich (StG-ZH)</a> f&auml;llt die Erhebung einer Grundst&uuml;ckgewinnsteuer bei Hand&auml;nderungen infolge eines Erbvorbezuges oder Erbganges ausser Betracht. Das Verwaltungsgericht Z&uuml;rich (VGr ZH) hatte bereits am 25. April 1985^{<a title="" href="#_ftn19" name="_ftnref19">19</a>} erkannt, es komme zu keiner steuerbaren Hand&auml;nderung, wenn mehrere Erbanw&auml;rter als Gesamteigent&uuml;mer einer als Erbvorbezug empfangenen Liegenschaft sich durch &Uuml;bertragung derselben zu Alleineigentum eines Erbanw&auml;rters auseinandersetzen. Es liege vielmehr eine weitere Hand&auml;nderung infolge Erbvorbezuges vor, welche von der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer befreit ist. Aus den Materialien der Gesetzesnovelle zu <a href="http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&amp;Ordnr=631.1" target="_blank" rel="noopener">&sect;161 Abs. 3 lit. b StG-ZH</a> ergebe sich, dass der Gesetzgeber eine Besteuerung erst bei einem eigentlichen Verkauf an Dritte habe eingreifen lassen wollen.<a title="" href="#_ftn20" name="_ftnref20">²⁰</a></p> <p>Bei der Aufl&ouml;sung einer Erbvorbezugsgemeinschaft kann es nur dann noch zu einer steuerrechtlich bevorzugten Hand&auml;nderung kommen, wenn die Erbanw&auml;rter bez&uuml;glich des vorbezogenen Grundst&uuml;ckes eine Gemeinschaft zur gesamten Hand bilden. Setzten sich die Erbanw&auml;rter auseinander, indem einer von ihnen die Liegenschaft zu Alleineigentum &uuml;bernimmt, so liegt keine steuerbare, sondern eine der Erbteilung nahestehende, privilegierte weitere Hand&auml;nderung infolge Erbvorbezugs vor.</p> <p>Selbst bei einer Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum gilt derselbe Privilegierungsgrund mangels Ver&auml;usserung an Dritte. Das Ausscheiden eines Erbanw&auml;rters aus der Erbvorbezugsgemeinschaft kommt erbrechtlich zwar einer partiellen Erbteilung gleich, ist aber steuerrechtlich keine Hand&auml;nderung infolge Erbteilung, da keine Ver&auml;usserung an einen Dritten stattfindet.<a title="" href="#_ftn21" name="_ftnref21">²¹</a>&nbsp;Vielmehr w&auml;chst der Anteil des Ausscheidenden den verbliebenden Gesellschaftern an.</p> <h3>3.2 Ausnahme &ndash; einfache Gesellschaft</h3> <p>Die Privilegierung wird nicht gew&auml;hrt, wenn Miteigentum vorliegt oder die Erbvorbezugsgemeinschaft vertraglich oder stillschweigend in eine andere Gemeinschaftsform &uuml;berf&uuml;hrt worden ist. Die Erbvorbezugsgemeinschaft hat wie die Erbengemeinschaft grunds&auml;tzlich den vor&uuml;bergehenden Zweck des Erwerbs, der Sicherung, der Erhaltung und der geeigneten Bewirtschaftung bis zu ihrer vorbestimmten Aufl&ouml;sung durch Teilung. Es liegt nach der Rechtsprechung des VGr ZH<a title="" href="#_ftn22" name="_ftnref22">²²</a>&nbsp;keine Hand&auml;nderung infolge Erbteilung vor, wenn die Erben unter sich schon vorher eine andere Gemeinschaftsform als die gesetzliche Erbengemeinschaft begr&uuml;ndet haben. Die Erbengemeinschaft wird nicht nur durch Erbteilung, sondern auch durch vertragliche Begr&uuml;ndung einer anderen Gemeinschaftsform aufgel&ouml;st.<a title="" href="#_ftn23" name="_ftnref23">²³</a>&nbsp;Dies gilt analog auch f&uuml;r Erbvorbezugsgemeinschaften. Wird nicht mehr die Sicherung, Erhaltung und geeignete Bewirtschaftung bezweckt oder treten diese in den Hintergrund, so haben die Erbanw&auml;rter in der Regel eine einfache Gesellschaft gegr&uuml;ndet.</p> <p>Es ist im Einzelfall und anhand von objektiven Kriterien zu entscheiden, ob eine Erbvorbezugsgemeinschaft ihren Liquidationszweck nicht mehr verfolgt.<a title="" href="#_ftn24" name="_ftnref24">²⁴</a>&nbsp;Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Erbanw&auml;rter einen gemeinsamen Zweck anstreben, welcher &uuml;ber die blosse Verwaltung des Nachlasses hinausgeht und dauerhafterer Natur ist.<a title="" href="#_ftn25" name="_ftnref25">²⁵</a>&nbsp;Anzeichen f&uuml;r eine Beendigung sind z.B. eine gemeinsame Hypothezierung und/oder &Uuml;berbauung.</p> <p>Der Gesellschaftsvertrag kann sich dabei aus dem blossen Verhalten der Partner ergeben und stillschweigend geschlossen werden.<a title="" href="#_ftn26" name="_ftnref26">²⁶</a> Allen von Gerichten zu beurteilenden Sachverhalten ist gemeinsam, dass die Erben (und in Analogie Erbanw&auml;rter) gemeinsam vorgegangen sind, um in der Regel Liegenschaften zu sanieren oder eine &Uuml;berbauung zu realisieren, um das Grundst&uuml;ck besser nutzen zu k&ouml;nnen. Neben dem objektiven Element der gemeinsamen T&auml;tigkeit, kommt auch das subjektive Element hinzu, wonach die Erben, wenn auch stillschweigend, &uuml;bereinkommen, gemeinsam t&auml;tig zu werden.</p> <h2>4. Auslegung der Beispielhaften Darstellung</h2> <p>Aus dem Verhalten der beiden Kinder ist nicht ersichtlich, dass sie eine einfache Gesellschaft begr&uuml;nden wollten. Nachdem der Vater sich entschlossen hatte, in eine Alterswohnung zu ziehen, beschlossen alle gemeinsam, dass der Vater auf seine Nutzniessung verzichtet und der Sohn mit seiner Familie in das bestehende Einfamilienhaus einzieht und die Tochter die unbebaute Landparzelle erhalten soll, um darauf ein Einfamilienhaus f&uuml;r sich und ihren Ehegatten zu erstellen.</p> <p>Beide Kinder waren sich grunds&auml;tzlich einig, die beiden als Erbanw&auml;rter im Gesamteigentum gehaltenen Liegenschaften je ins Alleineigentum zu &uuml;berf&uuml;hren. H&auml;tten sie gewusst, dass das Steueramt die Anhandnahme des Bauvorhabens als Beendigung der Erbvorbezugsgemeinschaft und als Begr&uuml;ndung einer einfachen Gesellschaft werten k&ouml;nnte, h&auml;tten sie wohl bereits in diesem Zeitpunkt die Erbvorbezugsgemeinschaft aufgel&ouml;st. Selbst die Steuerberaterin ist f&auml;lschlicherweise davon ausgegangen, dass eine Teilung der Erbvorbezugsgemeinschaft auch nach Fertigstellung des Hausbaus m&ouml;glich ist.</p> <p>Die gerichtlichen Auslegungen basieren in der Regel haupts&auml;chlich auf objektiven Kriterien. F&uuml;r die Annahme einer einfachen Gesellschaft ist jedoch massgebend, ob die Erben die Absicht hatten, aus der provisorischen und passiven Erbengemeinschaft in eine andauerndere und aktivere Zweckverfolgung hin&uuml;berzutreten. Eine einseitige Auslegung aufgrund von lediglich objektiven Kriterien kann allerdings dazu f&uuml;hren, dass eine Erbvorbezugsgemeinschaft zu einer einfachen Gesellschaft wird, ohne dass sich die Erbanw&auml;rter dies bewusst sind.</p> <p>Eine solche Auslegung widerspricht der Idee der einfachen Gesellschaft, wonach sich zwei oder mehr Personen zusammenschliessen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen. Gehen die Erbanw&auml;rter aber gar nicht davon aus, dass sie einen gemeinsamen Zweck verfolgen, sondern sind sie vielmehr der Ansicht, dass sie die Liegenschaften, wenn auch noch nicht formell, geteilt haben, kann schon deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass ein gemeinsamer, l&auml;ngerdauernder und aktiverer Zweck verfolgt wird.</p> <p>Ein gemeinschaftliches Handeln liegt in der vorliegenden Sachdarstellung nicht vor, weil vorweg schon klar war, dass die Kinder die Parzellen je aufteilen werden. Die gesamte Finanzierung des Neubaus erfolgte durch die Tochter. Der Sohn musste lediglich bei gewissen Dokumenten unterzeichnen, da die Liegenschaft im Grundbuch immer noch im Gesamteigentum eingetragen war.</p> <p>Diese Tatsachen muss die Tochter allerdings mittels geeigneter Dokumente nachweisen. Solche Dokumente k&ouml;nnen u.a. das Baugesuch sein, in welchem nur ein Erbanw&auml;rter als Gesuchsteller bezeichnet wird, w&auml;hrend der andere lediglich als Grundeigent&uuml;mer (gem&auml;ss Grundbuchauszug) aufgef&uuml;hrt ist. Als Gesamth&auml;nder der Erbvorbezugsgemeinschaft muss der in den Bau nicht involvierte Erbanw&auml;rter f&uuml;r gewisse Antr&auml;ge sein Einverst&auml;ndnis abgeben. Hieraus kann aber vor dem Hintergrund der strengen bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Annahme der Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft noch keine gemeinsame Zweckverfolgung abgeleitet werden. Es fehlt am subjektiven Willen der Erbanw&auml;rter gemeinsam zu wirken.</p> <p>Weitere Dokumente k&ouml;nnen Werkvertr&auml;ge sein, welche im Rahmen des Neubaus geschlossen wurden, sofern lediglich ein Erbanw&auml;rter als Partei auftritt. Allenfalls liegen Verf&uuml;gungen von &ouml;ffentlichen Stellen vor, welche lediglich einem Erbanw&auml;rter als Bauherr zugestellt wurden.</p> <p>Mit diesen Dokumenten k&ouml;nnen die Erbanw&auml;rter unmissverst&auml;ndlich beweisen, dass der Sohn in keiner Weise, also weder finanziell noch sonst wie, am Neubau mitwirkte. Der &laquo;animus societatis&raquo; ist nicht vorhanden. Die beiden Kinder hatten zu keinem Zeitpunkt den Willen, die Erbvorbezugsgemeinschaft in eine einfache Gesellschaft umzuwandeln und gemeinsam im Interesse dieser Gesellschaft ein Hausbau zu realisieren. Es liegt vielmehr eine faktische (vorgezogene und vorbezogene) Erbteilung vor, welche nun die &Uuml;berf&uuml;hrung des in Diskussion stehenden Grundst&uuml;cks vom Gesamteigentum ins Alleineigentum der Tochter nach sich ziehen sollte. Die beiden Erbanw&auml;rter gingen von der falschen Vorstellung aus, dass ihre Handlungen im Hinblick auf die Teilung erfolgen und damit ein (vorweggenommener) Bestandteil der Teilung der Erbvorbezugsgemeinschaft sind.</p> <h2>5. Schlussfolgerung</h2> <p>In s&auml;mtlichen Gerichtsentscheiden mussten sich die Gerichte stets mit Sachverhalten auseinandersetzen, in welchen die Erben oder Erbanw&auml;rter gemeinsam ein Bauvorhaben oder eine Sanierung planten und vollzogen. Es fand tats&auml;chlich ein gemeinsames Handeln statt und es wurde in der Regel ein gemeinsamer Zweck angestrebt. Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus im Stockwerkeigentum erstellt mit der Absicht, gewisse Stockwerkeigentumseinheiten an einen Dritten zu verkaufen, qualifiziert die Erbvorbezugsgemeinschaft stets als einfache Gesellschaft. Das vom VGr ZH geforderte Indiz des Verkaufs an einen Dritten ist diesfalls erf&uuml;llt.</p> <p>Sofern notwendige Sanierungsarbeiten vorgenommen werden m&uuml;ssen, ist die Sachlage bereits schwieriger. Es ist im Einzelfall zu kl&auml;ren, ob die Erbvorbezugsgemeinschaft dabei ihren Liquidationszweck nicht mehr verfolgt, weil die Erbanw&auml;rter einen gemeinsamen Zweck anstreben, der &uuml;ber die blosse Verwaltung des Nachlasses hinausgeht und dauerhafterer Natur ist. Anzeichen f&uuml;r eine Beendigung kann unter Umst&auml;nden eine gemeinsame Hypothezierung sein.</p> <p>Bevor eine Erben- oder Erbvorbezugsgemeinschaft gemeinsam Investition in eine zur gesamten Hand gehaltenen Liegenschaft t&auml;tigt, sollte sie zwingend vorab kl&auml;ren, ob sie damit allenfalls stillschweigend zu einer einfachen Gesellschaft wird und bei einer sp&auml;teren Aufl&ouml;sung die Grundst&uuml;ckgewinnsteuer abgerechnet werden muss. Wird eine baldige Aufl&ouml;sung der Erben- oder Erbvorbezugsgemeinschaft in Erw&auml;gung gezogen, w&auml;re es aus steuerlicher Sicht eventuell besser, die Aufl&ouml;sung vorzuziehen und eine Investition erst danach zu t&auml;tigen.</p></article>