Workshop von Laïla Rochat und Sarah Busca Bonvin beim ISIS-Seminar) vom 6. November 2024 mit dem Titel "Immobilienumstrukturierungen: Auswahl an praktischen Fällen".
Hinweis: Diese Sprachversion ist eine automatisch generierte Übersetzung. Der Text kann daher sprachliche und terminologische Fehler enthalten.
zur Originalsprache (Französisch)Frau Baud, eine Führungskraft bei einer Bank, erhielt 2003 im Rahmen des Nachlasses ihres Vaters, eines Lehrers, ein Gebäude in Genf am Seeufer, das sowohl Gewerbe- als auch Wohnräume umfasst.
Dieser hatte 1998 die Aktien der Gesellschaft Chantemerle (damals Eigentümerin der Liegenschaft) erworben und die SI am 10. Juni 2003, kurz vor seinem Tod, liquidiert. Die Hypothekenbelastung der Liegenschaft belief sich zum Zeitpunkt der Erbschaft auf 30 %.
Im Jahr 2018 beschließt Frau Baud, die Rentabilität ihrer Immobilie zu verbessern, an der seit über 40 Jahren keine Renovierungsarbeiten mehr durchgeführt wurden. Zu diesem Zweck beginnt sie mit Arbeiten, die sich über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren erstrecken und zu 100 % durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Zum 31.12.2022 beträgt die Gesamtverschuldung 75 %.
Da es sich um umfangreiche Arbeiten handelt, werden die Mietverträge gekündigt und nach Abschluss der Arbeiten neue Mietverträge mit einer Mieterhöhung abgeschlossen. Dies führt zu einer Erhöhung des Mietwerts, der nun CHF 2'000'000.- beträgt.
Der Steuerberater von Frau Baud überzeugt sie davon, ihre Liegenschaft über eine Gesellschaft (nachfolgend: die «SI») zu halten, um ihre Steuerlast zu optimieren.
Frau Müller erhielt 2003 von ihrem Vater eine Immobilie in Genf, die sowohl Gewerbe- als auch Wohnräume umfasst, als Schenkung.
Im Jahr 2016 beschließt Frau Müller, die Plattform Airbnb zu nutzen, um bestimmte Wohnungen zu vermieten und die Rentabilität ihrer Immobilie zu verbessern.
Da diese Form der Vermietung deutlich rentabler ist, beschließt sie Ende 2018, die genannten Wohnungen zu renovieren, und beginnt mit umfangreichen Arbeiten, die vollständig aus Fremdmitteln finanziert werden. Nach vierjähriger Bauzeit sind alle Wohnungen über die Plattform Airbnb vermietet.
Gleicher Sachverhalt.
Da Frau Müller jedoch keine Provision mehr an die Plattform Airbnb zahlen möchte, gründet sie eine Gesellschaft namens Sweet, an der sie 100 % des Aktienkapitals hält und die damit beauftragt ist, (i) die Vermietung der Wohnungen zu vermarkten, (ii) die damit verbundenen Dienstleistungen wie Reinigung sowie Hoteldienstleistungen, die sich auf einen Getränkeservice und kleine Speisen auf dem Zimmer beschränken, zu erbringen.
Der Steuerberater von Frau Müller überzeugt sie davon, ihre Immobilie über eine Gesellschaft (im Folgenden: die „SI“) zu halten, um ihre Steuerlast zu optimieren, d. h. die Besteuerung der (nicht ausgeschütteten) Immobilienerträge zu verringern und in vollem Umfang vom Steuerdeckel zu profitieren.
Herr Arnaud, wohnhaft im Kanton Waadt, ist Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Waadt, die er in seinem Privatvermögen hält. Er hat diese Liegenschaft vor über 25 Jahren für CHF 1'000'000.- erworben. Im Januar 2025 plant er, diese Liegenschaft indirekt über eine noch zu gründende Gesellschaft zu halten. Die Gesellschaft wird mit einem Aktienkapital von CHF 100'000.- gegründet, das durch die Einlage eingezahlt wird; der Restbetrag stellt ein Agio von CHF 2'900'000.- dar, wobei die Liegenschaft zum Zeitpunkt der Einlage mit CHF 3'000'000.- bewertet wird (der durch ein Gutachten ermittelte Marktwert).
Herr Arnaud gründet zunächst die Gesellschaft mit einem in bar eingezahlten Betrag von CHF 100'000.- und bringt anschliessend die im Kanton Waadt gelegene Liegenschaft als «Einlage ohne Rückforderung» ein, die unter dem Posten «Sonstige Rücklagen» verbucht wird. Der notariell beurkundete Einbringungsvertrag sieht einen Preis von CHF 3'000'000.- für die Liegenschaft vor, der gesamte Betrag wird den «Sonstigen Rücklagen» gutgeschrieben. Was ist zu beachten?
Nachdem Herr Arnaud seine Liegenschaft auf einen Wert von CHF 3'000'000.- schätzen liess, schliesst er eine notarielle Urkunde ab, die die Einlage der Liegenschaft für CHF 1'000'000.- im Rahmen der Gründung der Gesellschaft vorsieht. Die Einlage erfolgt im Austausch gegen die Schaffung eines Aktienkapitals von CHF 1'000'000.-.
Es handelt sich um die Fortsetzung des oben genannten Fallbeispiels Nr. 3, nur dass sich die Liegenschaft von Herrn Arnaud diesmal im Kanton Genf befindet und Herr Arnaud in Genf wohnhaft ist.
Nachdem er seine im Kanton Genf gelegene Immobilie in seine Gesellschaft, die ebenfalls in Genf ansässige ASA, eingebracht hat, beschließt Herr Arnaud, diese in eine bestehende Gesellschaft einzubringen, an der er zu 100 % beteiligt ist und die in der Herstellung von High-End-Audiosystemen tätig ist (Hi-Fi SA, in Genf). Herr Arnaud hält die Aktien von ASA und Hi-Fi SA.
Die Bilanz von ASA stellt sich zum Zeitpunkt der Einbringung in die Hi-Fi SA wie folgt dar:
Der Anschaffungswert der Immobilie durch ASA betrug CHF 3'000'000.-.
Die Bilanz der Hi-Fi SA stellt sich zum Zeitpunkt der Einbringung durch ASA wie folgt dar:
Die Aktien der SI ASA werden von Herrn Arnaud nach einer Haltedauer von zwei Jahren an die Hi-Fi SA für CHF 6'200'000.- verkauft. Der Verkaufspreis wird als Verkäufergutschrift zugunsten von Herrn Arnaud verbucht. Die Bilanz der Hi-Fi SA nach der Übernahme stellt sich somit wie folgt dar:
Wie ist der Verkauf der ASA-Aktien für CHF 6'200'000.- zu behandeln?
Wie ist der Verkauf der ASA-Aktien zum Nennwert einschließlich des Agios (mit einem Verkäuferkredit, der den Verbindlichkeiten der Hi-Fi SA entspricht) zu behandeln?
Frau Marchand, eine französische Staatsbürgerin, hat sich vor über 20 Jahren in Genf niedergelassen. Sie hat jedoch einen Zweitwohnsitz in der Provence behalten, den sie über eine französische Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die SCI les Vents, hält.
Frau Marchand hat sich hinsichtlich der SCI les Vents nicht für die Steuerregelung für Kapitalgesellschaften entschieden. Folglich gilt die SCI nach französischem Recht als durchscheinend.
Der Wert der SCI beläuft sich auf 2'000'000 EUR. In den Monaten, in denen sie sich nicht dort aufhält, vermietet sie diese Immobilie an Freunde und Familie, was der SCI jährliche Einnahmen in Höhe von rund 60'000 EUR einbringt. Für die Nutzung der Immobilie durch Frau Marchand werden von der SCI keine Beträge verbucht.
Frau Marchand hat in Frankreich die Immobilienvermögenssteuer (nachfolgend: „IFI“) bzw. die Einkommensteuer auf die von der SCI erzielten Erträge erklärt und entrichtet. Ausserdem wurde das Jahreseinkommen stets dem Girokonto von Frau Marchand gutgeschrieben.
Sie beabsichtigt nun, ihre Anteile an ihre in der Schweiz wohnhaften Kinder zu übertragen. Allerdings möchte sie die in Frankreich fälligen Schenkungssteuern vermeiden. Zu diesem Zweck werden ihre Kinder auf Anraten ihres Steuerberaters eine neue Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz gründen, deren Eigentümer sie sein werden; diese Gesellschaft würde die Anteile der SCI erwerben. Der Erwerb würde durch ein Darlehen finanziert, das Frau Marchand der neu gegründeten Gesellschaft gewährt.
