ISIS)-Seminar vom 11./12. September 2017 - Interkantonale und internationale Steuerausscheidung bei Grundstücken des Geschäfts- und Privatvermögens
A. war Eigentümer eines Grundstücks in D. /NW, das ihm als dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft diente. Am 3. Januar 2001 verkaufte er die Liegenschaft zum Preis von F 1'490'000.-- aus seinem Privatvermögen an eine Drittpartei. Ein Jahr zuvor, am 7. Januar 2000, hatte A. für Fr. 1'093'714.-- Stockwerkeigentum erworben, worin er hernach wohnte. Der Kanton Nidwalden ermittelte einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 410'500.--, setzte einen Ersatzbeschaffungsanteil am Verkaufserlös von 74 Prozent fest und schob die Besteuerung des Betrags von Fr. 303'800.-- auf und rechnete über den Restgewinn von Fr. 83'140.-- (26 Prozent) definitiv ab.
Neun Jahre später, mit Vertrag vom 15. März 2010, verkaufte A. sein im Kanton Luzern gelegenes Stockwerkeigentum. Dabei löste er Fr. 1'130'000.--. Infolge ungenügenden Rechtsgrundnachweises wies das Grundbuchamt Luzern-Land die Grundbuchanmeldung mit Verfügung vom 7. Mai 2010 ab. Die Handänderung, gestützt auf den bereinigten Kaufvertrag vom 23. Juli 2010, trug das Grundbuchamt schliesslich am 27. Juli 2010 im Tagebuch ein. Als selbstbewohntes Wohneigentum nutzt A. fortan eine Stockwerkeinheit, wiederum in D. /NW gelegen, welche A. mit Tagebucheintrag vom 5. Mai 2008 erworben hatte.
Die Gemeinde C. /LU veranlagte den Grundstückgewinn mit Verfügung vom 31. März 2011. Vom Bruttoerlös (Fr. 1'130'000.--) brachte sie anrechenbare Aufwendungen (Fr. 30'413.--) und die Anlagekosten (Fr. 1'016'447.--) in Abzug, ehe sie schliesslich das latente Steuersubstrat von Fr. 303'800.-- berücksichtigte. Dies ergab bei einem steuerbaren Gewinn von noch Fr. 386'940.-- eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 83'391.--.
Auch der Kanton Nidwalden zog den aufgeschobenen Grundstückgewinn von Fr. 303'800.-- zur Besteuerung heran. Er begründete dies in seiner Verfügung vom 14. Juli 2011 damit, dass die Voraussetzungen eines (weiteren) Aufschubes der Grundstückgewinnsteuer nicht gegeben seien. Im Kanton Nidwalden ergab sich ein Steuerbetreffnis von Fr. 45'570.--. Die Verfügung vom 14. Juli 2011 trat unangefochten in Rechtskraft.
A. veräusserte am 21. Februar 2011 seine Eigentumswohnung in B. /ZH zu einem Preis von Fr. 1'850'000.--. Per 15. Februar 2011 hatte er seinen Wohnsitz nach D. /GR verlegt, wo er eine Liegenschaft für Fr. 5'250'000.-- erworben hatte. Aufgrund der Reinvestition des Erlöses in ein gleichgenutztes Ersatzobjekt wurde die Grundstückgewinnsteuer mit Veranlagungsentscheid der Grundsteuerbehörde B. /ZH vom 25. Mai 2011 infolge Ersatzbeschaffung aufgeschoben. Aus geschäftlichen Gründen verlegte A. am 31. Dezember 2012 seinen Hauptwohnsitz nach Grossbritannien. Mit Nachsteuerverfügung vom 17. Dezember 2014 auferlegte die Grundsteuerbehörde B. /ZH A. eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 221'942.--, da die Voraussetzungen für die Gewährung des Steueraufschubs mit dem Wegzug nicht mehr erfüllt seien. Dabei argumentierte die Steuerbehörde, dass die Begründung einer dauernden und auschliesslich selbstgenutzen Ersatzliegenschaft eine gewisse Zeitspanne erfordere und dass eine 22-monatige Nutzung der Liegenschaft als Hauptwohnsitz diese Voraussetzung noch nicht erfülle.
Für die Festlegung der Mindestzeitspanne stütze sich die Behörde insbesondere auf das Rundschreiben der Finanzdirektion des Kantons Zürich an die Gemeinden "über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG)" vom 31. März 2014, welches in Ziffer 11 i.V.m. 28 vorsieht, dass eine Veräusserung oder eine definitive Zweckentfremdung des Ersatzobjekts innerhalb von fünf Jahren nach der Handänderung am ursprünglichen Objekt zum Wegfall des Steueraufschubs und zur Nachbesteuerung des aufgeschobenen Gewinns führt.
Darf der Kanton ZH auf den ursprünglich gewährten Steueraufschub zurückkommen?
Die Eheleute A.A. und B.A. sind in Deutschland ansässig. A.A. ist u.a. Eigentümer einer Privatliegenschaft im Kanton Zürich sowie eines Hotelbetriebs im Kanton Graubünden.
Ihr Einkommen setzte sich wie folgt zusammen:
Die Eheleute U.K. und X.K. sind in London ansässig. In Nyon/VD sind sie je zur Hälfte Miteigentümer einer Eigentumswohnung mit Steuerwert von Fr.700'000. Im Weiteren haben sie Grundeigentum im Wert von Fr. 800'000 in Spanien, sowie ein bewegliches Vermögen von Fr. 2’000'000.
Ihr Einkommen setzte sich wie folgt zusammen:
Die Eheleute A.Z. und B.Z. sind in Genf ansässig und dort wohnhaft in ihrer Eigentumswohnung. In Chamonix (F) haben sie eine Zweitresidenz.
In ihrer Steuererklärung deklarieren sie 2 Hypotheken: eine im Betrage von Fr. 1'000'000 sichergestellt mit dem Grundstück in Genf (die Hypothekarzinsen betragen Fr. 40'000), sowie eine zweite, im Betrage von Fr. 5'500'000, sichergestellt durch das Grundstück in Chamonix (die Hypothekarzinsen betragen Fr. 160'000).
Ihre Einkommen setzt sich wie folgt zusammen:
Die FR AG, mit Sitz in Fribourg, bezweckt die Vermögensplatzierung sowie das Halten, den Kauf und Verkauf von Vermögenswerten im Bereiche Immobilien, Hotellerie, etc. Ihr Steuerdomizil befindet sich im Kanton Freiburg. Sie hat keine Nebensteuerdomizile in anderen Kantonen.
In der Zeit von Mai 2005 bis Mai 2006 hat die FR AG 51% der Aktien der VD AG erworben.
Die VD AG, mit Sitz in Lausanne, bezweckt den Handel mit Immobilien und Mobilien. Per 31. Dezember 2007 wies ihre Bilanz Aktiven von 13 Mio. aus, wobei 12,5 Mio. auf Liegenschaften in der Gemeinde Morges/VD entfielen. Am 25. Oktober 2007 veräusserte die FR AG ihre Beteiligung an der VD AG an die D AG, wobei sie einen Gewinn von 1,5 Mio. erzielt.
Im 30. November 2007 erwarb die D AG die restlichen 49% an der VD AG.
