Zitiervorschlag: Toni Hess, Kollektive Kapitalanlagen mit Grundbesitz: Ausgewählte Fragen in der Handänderungssteuer, in zsis) 1/2022, A4, N [...] (publ.zsis.ch/A4-2022)
Grundstücke sind auf den Namen der Fondsleitung im Grundbuch eingetragen. Die Fondsleitung muss eine Aktiengesellschaft mit Sitz und Hauptverwaltung in der Schweiz sein.
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Grundstücke sind auf den Namen der Fondsleitung im Grundbuch eingetragen. Die Fondsleitung muss eine Aktiengesellschaft mit Sitz und Hauptverwaltung in der Schweiz sein. Bei der Übertragung von Grundstücken von der Fondsleitung A auf die Fondsleitung B werden die Grundstücke, die zum selben Immobilienfonds gehören, neu auf den Namen der Fondsleitung B im Grundbuch eingetragen. Zivilrechtlich liegt somit eine Handänderung vor. Bei einer formellen Betrachtung könnte deshalb auf eine steuerbegründende Handänderung geschlossen werden. Bei einer gesamtheitlichen bzw. wirtschaftlichen Betrachtung löst der Fondsleitungswechsel aber keine Handänderungssteuer aus.
Von der Übertragung der zu einem Anlagefonds gehörenden Grundstücke von der einen auf die andere Fondsleitung ist die Übertragung eines Grundstücks von einem (vertraglichen) Immobilienfonds auf einen anderen (vertraglichen) Immobilienfonds mit derselben Fondsleitung, aber mit verschiedenen Anlegern zu unterscheiden. Zivilrechtlich erfolgt bei diesem Vorgang keine Eigentumsübertragung bzw. keine Handänderung. Wirtschaftlich dagegen ist mit Blick auf das treuhänderische Eigentum der Fondsleitung eine Handänderung vom einen auf den anderen Immobilienfonds bzw. von den Anlegerinnen des einen auf die Anlegerinnen des anderen Immobilienfonds zu bejahen. Voraussetzung für die Erhebung der Handänderungssteuer ist allerdings, dass der betreffende Kanton neben dem Tatbestand der zivilrechtlichen auch jenen der wirtschaftlichen Handänderung kennt und über eine entsprechende gesetzliche Grundlage verfügt.
In letzter Zeit haben sich bei kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz in der Praxis verschiedene Fragen im Zusammenhang mit der Handänderungssteuer gestellt. Im vorliegenden Beitrag wird geprüft, ob die Übertragung von Grundstücken von einer auf eine andere Fondsleitungsgesellschaft sowie die Übertragung von Grundstücken von einer kollektiven Kapitalanlage auf eine andere die Handänderungssteuer auslöst.
1. Handänderungssteuer beim Wechsel der Fondsleitungsgesellschaft/Fondsleit
