Citation: Julia von Ah, Gianfranco Gambaro, Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel – ein Begriff, zwei Entwicklungen , in zsis) 4/2025, A17, N [...] (publ.zsis.ch/A17-2025)
Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers ist im Einkommensteuer- und im Grundstückgewinnsteuerrecht identisch, wird in der Praxis jedoch unterschiedlich gehandhabt.
1. Einkommensteuerrecht
Ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn jemand Immobilien systematisch und mit Gewinnabsicht an- und verkauft.
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Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers ist im Einkommensteuer- und im Grundstückgewinnsteuerrecht identisch, wird in der Praxis jedoch unterschiedlich gehandhabt.
1. Einkommensteuerrecht
Ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn jemand Immobilien systematisch und mit Gewinnabsicht an- und verkauft. Das Bundesgericht stützt sich dabei auf die verschiedenen, bekannten Indizien. Massgebend sind die Gesamtumstände des Einzelfalls, doch in Ausnahmefällen genügt auch das Vorliegen eines Indizes. Zentral ist ein hoher Fremdkapitalanteil. Trotz dessen Bedeutung ist nach wie vor im Detail nicht klar, wie genau der Fremdkapitalanteil zu berechnen ist, dass das übrige Vermögen und dessen Refinanzierung mitzuberücksichtigen sind und auf welche Werte (Verkehrswert statt Steuerwert) dazu abzustellen ist. Kriterien wie Berufsnähe oder Fachkenntnis spielen laut Rechtsprechung eine untergeordnete Rolle, werden aber oft herangezogen, wenn andere Indizien fehlen oder schwach sind. Rechtsunsicherheiten bestehen bei einem Liegenschaftenhändler auch bezüglich der übrigen, bisher im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaften. Hier könnte die jüngere bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Rechtsschutzinteresse eine Grundlage für eine Beschwer und somit für ein Eintreten auf ein Rechtsmittel bieten. Und der Weg, bei grossen Liegenschaftenportfolios, diese als Betrieb ins Geschäftsvermögen zu überführen und dann Aktiven und Passiven steuerneutral in eine Kapitalgesellschaft einzulegen? Das jüngste Bundesgerichtsurteil vom 19. September 2025 bejaht das Vorgehen zwar im Ergebnis im Einzelfall, dessen Begründung ist jedoch in sich nicht schlüssig und wäre bei dessen wörtlicher Umsetzung sehr einschränkend.
2. Grundstückgewinnsteuerrecht
Demgegenüber hat im Grundstückgewinnsteuerbereich die Qualifikation als Liegenschaftenhändler ausschliesslich eine steuerliche Begünstigung zur Folge – zumindest, wenn isoliert auf die Grundstückgewinnsteuerfolgen abgestellt wird. Die Praxis orientiert sich am bundesgerichtlichen Indizienkatalog, legt ihn aber konkreter und typbezogen aus. Unterschieden wird zwischenHändlern (kurze Besitzdauer, viele Transaktionen) und Entwicklern (wertvermehrende Tätigkeit, z. B. Bau oder Sanierung).
Die Gewährung der Steuervorteile erfolgt über eine zweiphasige Prüfung. Der Veräusserer muss sich in subjektmässiger Hinsicht als Liegenschaftenhändler qualifizieren und das veräusserte Objekt muss sich hiernach zusätzlich als Handelsobjekt qualifizieren.
3. Unterschiedliche Praxis
Trotz angeblicher Deckungsgleichheit bestehen massive Unterschiede: Im Einkommensteuerrecht reicht oft ein einzelnes Indiz, um Gewerbsmässigkeit anzunehmen.
Im Grundstückgewinnsteuerrecht wird eine Gesamtwürdigung vorgenommen; eine einzelne Veräusserung reicht nicht. Zudem liegt hier eine veröffentlichte Praxis vor, was Rechts- und Planungssicherheit schafft – im Gegensatz zur oft uneinheitlichen bundesgerichtlichen Praxis im Einkommensteuerrecht.
4. Kritik und Ausblick
Das Bundesgericht betont, dass steuerfreie Kapitalgewinne nur ausnahmsweise vorliegen – eine starke Verschiebung zugunsten der Besteuerung. Damit wird ein gesetzlicher Grundsatz (Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne) faktisch zur Ausnahme. Gefordert sind eine gesetzliche Klarstellung und Praxisvereinheitlichung.
Im aktuellen Steuergesetz des Kantons Zürich, das seit 1. Januar 1999 in Kraft ist, findet sich der Begriff «Personen, welche mit Liegenschaften handeln» einzig im Bereich des Grundstückgewinnsteuerrechts. § 221 Abs. 2 StG ZH02 fand erst in der letzten Lesung des Steuergesetzes 1996 Eingang. Ziel war eine Annäherung des monistischen an das dualisti
